Техническое обслуживание зданий объектов. Обслуживание инженерных систем и сетей зданий, домов и сооружений

Большинство современных сооружений и зданий необходимо обслуживать соответствующим образом. Для этого желательно заручиться поддержкой опытных профессионалов. ООО «Первая обслуживающая компания» представляет собой надежного партнера, который зарекомендовал себя исключительно с наилучшей стороны. В Москве у компании есть множество довольных клиентов, которые ценят современный сервис и идеальное соотношение между стоимостью и качеством. Поэтому обслуживание зданий и сооружений является очень востребованной услугой. Предоставляется она исключительно качественно.

Ключевые особенности обслуживания зданий и сооружений

Данная процедура предполагает проведение полного осмотра объекта. Целью соответствующих работ является выявление поломок и их своевременное предотвращение. Если обслуживание зданий и сооружений проводится по всем правилам, несложно гарантировать максимальную надежность. Надо проводить работы для недвижимости разных типов, среди которых и жилая, и коммерческая. Грамотно организованное обслуживание является своеобразной гарантией того, что потом не придется тратить большого количества денежных средств для ремонта. Параллельно удается сделать более безопасным пребывание в здании сотрудников и клиентов.

Профессиональное обслуживание зданий и сооружений должно обязательно быть качественным, что мы можем гарантировать без особых затруднений. Профессиональный уровень каждого сотрудника будет гарантией этому. Удается создать все необходимые условия для безаварийной и нормальной эксплуатации любого здания, а также его основных инженерных систем. По сути, данная услуга предполагает уход за всеми инженерными системами, которые только имеются на объекте. К ним относятся системы внутреннего и внешнего водоснабжения, канализации, вентиляции и кондиционирования, электроснабжения, газоснабжения, отопления. Кроме этого также в обязательном порядке надо обслуживать некоторые другие системы, среди которых аварийная пожарная сигнализация и система тушения пожаров.

Квалифицированное обслуживание зданий и сооружений состоит из определенного перечня работ, которые надо выполнять в обязательном порядке. Сюда можно причислить обслуживание имеющихся систем, контроль над техническим состоянием, обеспечение нормальных рабочих режимов для коммуникационных систем, проведение мероприятий по обеспечению энергоснабжения, учет потребления услуг, оказываемых коммунальными предприятиями, включение или отключение систем жизнеобеспечения в случае появления внештатных ситуаций, дератизация и дезинсекция объектов, ведение соответствующей технической документации объекта и многое другое.

Мы предлагаем лучшее техническое обслуживание зданий и сооружений в Москве. Можно заказать профессиональные услуги для любого объекта без особых затруднений. Индивидуальный подход к каждому клиенту поможет добиться нужного эффекта, получить гарантии качества выполненных работ и т.д. Сотрудники компании готовы обслуживать многообразные объекты, например, банковские помещения, торговые центры, офисные помещения, жилой фонд, логистические комплексы, производственные предприятия, склады и многое прочее.

Квалифицированное техническое обслуживание зданий и сооружений в Москве

1. Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений

2. Виды ремонтов

3. Техническое состояние здания

4. Виды износов

5. Срок службы зданий

6. Эксплуатационные требования к зданиям

7. Капитальность зданий

8. Приемка в эксплуатацию новых зданий

9. Методика оценки технического состояния строительных конструкций зданий

Список литературы

1. Организация работ по технической эксплуатации зданий и сооружений

Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение не менее нормативного срока службы, функционирования здания по назначению.

Функционирование здания - непосредственное использование здания по назначению, выполнение им заданных функций. Использование здания по назначению, частичное его приспособление под другие цели снижают эффективность функционирования здания, так как использование здания по назначению является основной частью его эксплуатации. Функционирование здания включает в себя период от окончания строительства до начала эксплуатации, период ремонта.

Техническая эксплуатация зданий включает в себя техническое обслуживание, систему ремонтов, санитарное содержание.

Система технического обслуживания зданий включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры несущих и ограждающих конструкций зданий.

Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонта. Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Задачи эксплуатации здания заключаются в обеспечении безотказной работы его конструкций, соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий, правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т.д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здании принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2 - 3 раза меньше нормативного срока службы здания.

Безотказное и комфортное использование здания требует в течение всего срока его эксплуатации полной замены соответствующих элементов или систем.

За весь срок службы элементы и инженерные системы здания требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению вносившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа. В период эксплуатации проводят работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции.

В процессе эксплуатации здание требует постоянного обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания представляет собой комплекс по поддержанию исправного состояния элементов здания и заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий. Система технического обслуживания и ремонта должна обеспечивать нормальное функционирование зданий в течение всего периода их использования по назначению.

Сроки проведения ремонта зданий должны определяться на основе оценки их технического состояния.

Техническое обслуживание зданий включает работы по контролю технического состояния, поддержанию исправности, наладке инженерного оборудования, подготовке к сезонной эксплуатации здания в целом, а также его элементов и систем. Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.

Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров осмотру подвергаются отдельные конструкции здания.

Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся два раза в год: весной и осенью.

При весеннем осмотре проверяют готовность зданий к эксплуатации в весенне-летний период, после действия снеговых нагрузок устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.

При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летний период выполняют следующие виды работ: укрепление водосточных труб, колен, воронок; расконсервирование и ремонт поливочной системы; ремонт оборудования площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек; раскрывают продухи в цоколях; осматривают кровлю, фасады и т.д.

При осеннем осмотре следует проверять готовность здания к эксплуатации и осенне-зимний период, уточнить объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.

В перечень работ при подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период необходимо включать: утепление оконных и балконных проемов; замену разбитых стекол окон, балконных дверей; ремонт и утепление чердачных перекрытий; укрепление и ремонт парапетных ограждений; остекление и закрытие чердачных слуховых окон; ремонт, утепление и прочистку дымовентиляционных каналов; заделку продухов в цоколях здания; консервацию поливочных систем; ремонт и укрепление входных дверей и т.д.

Периодичность проведения плановых осмотров элементов зданий регламентируется нормами. При проведении частичных осмотров должны быть определены неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр. Выявленные неисправности, которые препятствуют нормальной эксплуатации, устраняют в сроки, указанные в строительных нормах.

2. Виды ремонтов

Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.

Система планово-предупредительного ремонта включает текущий и капитальный ремонты.

Текущий ремонт - ремонт здания с целью восстановления исправности его конструкций и систем инженерного оборудования, поддержания эксплуатационных показателей.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания с момента завершения его строительства до момента поставки на очередной капитальный ремонт. При этом учитываются природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним и годовым планам. Годовые планы составляют для уточнения пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий к эксплуатации в сезонных условиях.

Капитальный ремонт - ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт включает устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели минируемых зданий.

Важнейшей частью организации капитального ремонта является разработка его стратегии. В теоретическом плане возможны два варианта ремонта: по техническому состоянию, когда ремонт начинают после появлении неисправности, и профилактическо-предупредительный, когда ремонт выполняют до появления отказа, т.е. для его предупреждения. Второй вариант выполняется экономически целесообразным. На основе изучения сроков службы и вероятности наступления отказов можно создать такую систему профилактики, которая обеспечила бы безотказное содержание помещений. В практике технической эксплуатации зданий используют сочетание двух стратегий.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может быть обеспечена путем профилактических ремонтов. Основная задача такой профилактики - предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, материалов, из которых они изготовлены.

3. Техническое состояние здания

Техническое состояние здания в целом является функцией работоспособности отдельных конструктивных элементов и связей между ними. Математическое описание процесса изменения технического состояния зданий, состоящих из большего количества конструктивных элементов, представляет трудности. Это обусловлено тем, что процесс изменения работоспособности технических устройств характеризуется неопределенностью и случайностью.

Факторы, вызывающие изменения работоспособности в целом и отдельных элементов, подразделяются на 2 группы: внутреннего и внешнего характера.

К группе причин внутреннего характера относят:

Физико-химические процессы, протекающие в материалах конструкций;

Нагрузки и процессы, возникающие при эксплуатации;

Конструктивные факторы;

Качество изготовления.

К группе причин внешнего характера относят:

Климатические факторы (температуру, влажность, солнечную радиацию);

Факторы окружающей среды (ветер, пыль, биологические факторы);

Качество эксплуатации.

В процессе эксплуатации зданий их техническое состояние изменяется. Это выражается в ухудшении количественных характеристик работоспособности, в частности, надежности. Ухудшение технического состояния зданий происходит в результате изменения физических свойств материалов, характера сопряжений между ними, а также размеров и форм.

Для любого собственника здания вопрос долгого срока службы и исправности его недвижимости занимает огромное значение. Но зачастую, ведение собственного бизнеса, да и попросту отсутствие знаний в узких областях, не оставляют возможности заниматься всем и сразу. В таких случаях, чтобы обеспечить качественное техническое обслуживание зданий, привлекаются фирмы, специализирующиеся на аусорсинге объектов недвижимости.

ООО «Овентал ФМ» готово предоставить своим клиентам ряд высококлассных услуг по техническому и инженерному обслуживанию зданий. Данная сфера работ получила современное название Facility-менеджмент и подразумевает под собой целый комплекс услуг:

ремонтные работы;
проведение инспекций всех систем жизнеобеспечения здания;
обслуживание оборудования и много другое.

Заказать услуги по техническому обслуживанию зданий можно в любой момент. Служба он-лайн заявок на нашем сайте работает круглосуточно, Вам достаточно лишь оставить запрос в форме обратной связи или заказать обратный звонок. Наши специалисты оценят текущее состояние Вашего здания, дадут профессиональные советы по поддержанию его исправного функционирования и подберут необходимые услуги из широкого комплекса мероприятий, проводимых нашей компанией.

Аутсорсинг выведет Ваш бизнес на новый уровень

Сегодня всё большее количество собственников предприятий стремятся передать выполнение непрофильных обязанностей компании третьим организациям, имеющим соответствующую компетенцию в конкретной области. Такой подход обеспечивает возможность сотрудников предприятия сконцентрироваться на своих прямых обязанностях, не отвлекаясь на сопутствующие проблемы, что заметно повысит производительность труда каждого работника и компании в целом.

Сервисное обслуживание зданий и сооружений, предоставляемое нашей компанией, предоставляет массу неоспоримых преимуществ:

• сокращение расходов - заказав услуги компании «Овентал ФМ» Вам не придется нанимать и содержать в штате дополнительных сотрудников для технического обслуживания помещений - все работы будут выполнены нашими силами, быстро и качественно. Также аутсорсинг зданий, согласно договору о комплексном обслуживании недвижимости, исключает необходимость покупки специального оборудования и инструментов;
• рост показателей эффективности труда. Ваши сотрудники смогут полностью углубиться в процесс выполнения своих профессиональных обязанностей, не отвлекаясь на устранение мелки неисправностей. Все ремонтные и профилактические мероприятия мы возьмем на себя;
• ответственность и нацеленность на долгосрочное сотрудничество. Мы очень заботимся о качестве наших услуг, потому гарантируем отменный сервис и профессионализм наших работников. Партнерство с нами принесет только положительный результат и поможет процветанию и приумножению капитала Вашей фирмы;
• высокое качество работ. Для технического обслуживания зданий мы применяем автоматизированные системы ремонта и обслуживания, что гарантирует осуществление эксплуатации здания на высочайшем уровне.

Услуги компании ООО «Овентал ФМ»

Стаж нашей компании насчитывает уже более 10 лет успешной работы в области эффективного управления и эксплуатации объектов различного назначения (бизнес-центров, торговых зданий, офисных помещений, промышленных объектов и т.д.). В списке наших услуг по техобслуживанию зданий представлены такие работы:

• грамотное техническое и инженерное обслуживание зданий различного типа строения;
• установка и запуск систем видеонаблюдения, пожаробезопасности, СКС, СКД;
• техобслуживание газового оборудования, а также гидравлических мостов, подъемных платформ, электропогрузчиков, электроталлей;
• установка сантехники любого уровня сложности;
• разноплановые ремонтные работы:
  • демонтаж любой сложности;
  • кровельные работы;
  • укладка напольных покрытий;
  • сварочные работы;
  • финишная отделка зданий.

Мы всегда гарантируем гибкий подход к каждому заказчику. Для подбора необходимого комплекса услуг будут учтены: специфика объекта, его насыщенность инженерным оборудованием и коммуникациями, их исходное состояние. На выбор клиента мы предоставляем несколько вариантов работ - от «выездного контроля», когда на предприятии регулярно присутствует только инженер-диспетчер до круглосуточного контроля всех профильных специалистов.

Заказав услуги компании ООО «Овентал ФМ» Вы освободите себя от лишних забот, а самое главное чрезмерных трат, которые влечет за собой стихийное непрофессиональное вмешательство в техобслуживание зданий.

Техническое обслуживание инженерных систем - это своего рода фундамент в эффективной и беспрерывной работе любого здания. Очевидно, что значительно проще не дать «аварии» случиться, чем устранять проблему, когда она уже имела место быть. Работы, направленные на профилактику сбоя в работе технического оснащения здания зависят от документов, в которых прописываются все показатели оборудования непосредственно заводом-изготовителем.

Архитектурные решения и техническое оснащение объектов недвижимости год от года меняются, развиваются, дополняются. Как следствие, усложняется и их обслуживание. Поэтому комплексный подход к обслуживанию и эксплуатации зданий в сочетании с оптимизацией расходов сегодня является актуальной потребностью для владельцев недвижимости. Решение этой задачи требует высокого профессионализма и большого опыта в данной сфере. Это позволяет обеспечивать эксплуатацию и техническое обслуживание зданий на высоком уровне качества вне зависимости от количества, типа и расположения зданий.

Техническое обслуживание может производиться как на периодической основе, как профилактические работы, а может на постоянной в виде беспрерывного видеонаблюдения за рабочим процессом инженерных систем. Сезонное обслуживание производится для адаптации оборудования и перевода его зимнему или летнему сезону.

Выбор типа обслуживания напрямую зависит от сооружения и его характеристик, а стоимость таких услуг зависит от:

• типа обслуживания;
• размеров территории объекта;
• наличие инженерных систем.

Ремонтные работы производятся в случае аварий и поломок, а плановые направлены на блокирование таких проблем. Но не один из этих процессов не обходится без технического обслуживания, ведь комплектующие после аварии или в случае некачественной установки могут нуждаться в замене. Капитальный же ремонт производится в момент окончания сроков, которые фиксируют процесс эксплуатации здания.

Порядок проведения ремонта оборудования

Эффективная работа оборудования невозможна без своевременного выполнения технического обслуживания и ремонта в определенных объемах и установленного качества. Длительное сохранение оборудованием работоспособности и уменьшение суммы затрат на ее поддержание и потерь основного производства, связанных с простоями оборудования из-за неисправности, требуют рациональной организации эксплуатации и обязательного выполнения комплекса работ по его техническому обслуживанию.
Проведение технического обслуживания и ремонтов технологического (механического) оборудования осуществляется на основании Единой системы планово-предупредительного ремонта и рациональной эксплуатации технологического оборудования машиностроительных предприятий , которая включает в себя:

• определение ремонтных работ по видам и их описание;
• планирование профилактических операций (регулировка, подтяжка болтовых соединений и т.д.) и контролирование их осуществления;
• установление продолжительности ремонтных циклов, межремонтных периодов;
• определение категорий ремонтосложности для всех видов оборудования;
• организацию службы для производства ремонтных работ;
• применение современных методов ремонта оборудования, упрощающих технологию и методы восстановления изношенных деталей;
• организацию закупок готовых запчастей, внедрение прогрессивных технологических процессов изготовления запчастей, их хранение и учет;
• ведение смазочного хозяйства;
• организацию материального снабжения ремонтной службы;
• организацию контроля качества ремонта и ухода за оборудованием.

Порядок выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту

Руководитель ремонтной службы в конце каждого года на следующий разрабатывает годовой график планово-предупредительных ремонтов. Годовой график расписывается по месяцам и выдается руководителям производственных участков. Осмотры и все виды ремонтов производят слесари-ремонтники и электрослесари ремонтной службы (далее в тексте - персонал). Ремонтный, дежурный и эксплуатационный персонал обязан знать и соблюдать правила технической эксплуатации оборудования, изложенные в инструкции по техническому обслуживанию оборудования, знать и выполнять действующие должностные инструкции. Инструкции технического обслуживания оборудования должны находиться на рабочих местах, где установлено оборудование.
Руководитель производственного участка закрепляет оборудование за эксплуатационным персоналом, фамилии, которых пишутся на специальных планшетах, размещенных на оборудовании. Руководитель производственного участка регулярно заносит замечания по техническому состоянию оборудования в журнале своего участка. Эксплуатационный персонал участков участвует в техническом обслуживании и ремонте закрепленного за ним оборудования. Вывод оборудования на ремонт производится согласно утвержденным планам ППР.

Виды технического обслуживания и ремонтов технологического оборудования:

• I вид - внутрисменное техническое обслуживание - текущий ремонт;
• II вид - осмотр;
• III вид - малый ремонт;
• IV вид - средний ремонт;
• V вид - капитальный ремонт.

Внутрисменное техническое обслуживание осуществляет эксплуатационный персонал участка, дежурный и ремонтный персонал во время технологических простоев, обеденного перерыва технологического персонала участка. Основанием внутрисменного технического обслуживания является журнал приема-передачи смен, где фиксируются все сбои в работе оборудования, технологические остановки, время простоя, журнал ведется руководителем производственного участка. Весь эксплуатационный персонал через руководство производственным участком обеспечивается инструкциями по техническому обслуживанию, разработанными руководителем ремонтной службы, в которых регламентируются его функции и объемы работ в течение смены. Все виды ремонтов технологического оборудования в производственных участках выполняются персоналом ремонтной службы и, в случае необходимости, подрядными организациями. Выдача заданий ремонтному персоналу оформляется в журнале.

Осмотры
Осмотры проводятся персоналом ремонтной службы для проверки состояния оборудования, устранения механических и электротехнических поломок и определения объема подготовительных работ для будущего технического обслуживания или планового ремонта. Осмотры проводятся инженерно-техническими работниками ремонтной службы и соответствующего производственного участка. Осмотр проводится согласно годового плана ППР.

Малый ремонт
Малый ремонт - вид планового ремонта, при котором путем замены или восстановления изношенных деталей и регулирования механизмов обеспечивается нормальная работа оборудования до очередного планового ремонта. Малый ремонт проводится в соответствии с годовым и месячным графиками ППР. Малые ремонты выполняют ремонтные бригады под руководством руководителя ремонтной службы с привлечением эксплуатационного персонала производственного участка. После проведения малого ремонта руководитель ремонтной службы делает запись результатов в агрегатном журнале.

Средний ремонт
Средний ремонт - вид планового ремонта, при котором проводится частичная разборка оборудования, капитальный ремонт отдельных узлов, замена и восстановление основных изношенных деталей, сборка, регулировка и испытание под нагрузкой. При среднем ремонте персонал ремонтной службы с привлечением персонала производственного участка проводят проверку оборудования на технологическую точность. После проведения среднего ремонта руководитель ремонтной службы делает запись результатов в агрегатном журнале.

Капитальный ремонт
Капитальный ремонт - комплекс работ, включающих полную разборку оборудования, замену всех изношенных узлов и деталей, ремонт базовых деталей и узлов, сборку, регулировку и испытание оборудования под нагрузкой. При капитальном ремонте восстанавливают предусмотренную нормативными документами по обслуживанию и ремонту геометрическую точность оборудования на срок до очередного планового ремонта. Остановка оборудования на капитальный ремонт осуществляется в соответствии с годовым планом ППР. Капитальный ремонт выполняется, на основании записей в журналах приема-передачи смен, агрегатных журналах и паспортных данных оборудования.

Порядок передачи оборудования в ремонт
Остановка оборудования на ремонт производится согласно плана ППР. Перенос или отмена ремонта допускается только с разрешения руководителя предприятия. Перед началом ремонтных работ заказчик (руководитель производственного участка) должен предоставить оборудование в чистом виде, освободить территорию от посторонних предметов, обеспечить отключение оборудования от электронесущих сетей и коммуникаций и передать оборудование по акту передачи оборудования в ремонт.

Порядок приемки оборудования после ремонта
Приемку оборудования в эксплуатацию после ремонта осуществляет соответствующий производственный участок. Приемка оборудования после ремонта осуществляется после его осмотра и апробирования в течение 72 часов. Пуск оборудования в эксплуатацию разрешается после оформления акта передачи оборудования в эксплуатацию, который является одним из документов подтверждающих обеспечение качества технического обслуживания и ремонтов технологического оборудования.

Взаимодействие со смежными организациями

В процессе эксплуатации объекта недвижимости, становится необходимым взаимодействие с различными смежными организациями, государственными структурами и органами, организациями-поставщиками товаров и услуг. Для решения данных задач формируют отдельное направление процесса эксплуатации недвижимости, которое называется техническим консалтингом . Данное направление включает в себя представление интересов собственников недвижимости перед поставщиками коммунальных услуг, взаимодействие с государственными органами контроля и надзора, координацию и обеспечение гарантийных обязательств, а также управление строительными проектами (работа с подрядными и проектными организациями).

Государственный контроль и надзор осуществляется в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, устойчивого функционирования инженерного оборудования и систем объекта, соблюдения правил эксплуатации и безопасности.

Взаимодействие с государственными органами контроля и надзора вызывает наибольшие трудности в работе инженерно-технических служб при эксплуатации объекта недвижимости. Этому способствуют часто меняющиеся требования, сложности с подготовкой документации, получением разрешений и допусков, необоснованные претензии, выдвигаемые во время проверок.

К государственным органам контроля и надзора относятся:

• Пожнадзор;
• Госгортехнадзор;
• Энергонадзор;
• Энергосбыт;
• Санитарно-эпидемиологическая служба;
• Комитет по управлению государственным имуществом;
• Комитет по градостроительству и архитектуре;
• Комитет по земельным ресурсам;
• Комитет по природным ресурсам.

Основная задача, которую ставит перед собой эксплуатирующая организация в сфере взаимодействия с государственными органами контроля и надзора - это максимально конкретизировать и упростить процесс для получения положительного результата при согласовании и утверждении проектной и технической документации.

Взаимодействие с органами контроля и надзора предусматривает:

• переоформление договоров;
• переоформление/получение актов допуска;
• подготовку пакетов технической документации;
• получение оптимизации технических условий;
• рекомендации и консультирование по изменениям в проекте;
• достижение договоренностей на компромиссной основе по поводу предписаний и актов в том числе проведение переговоров, встреч с целью уменьшения затрат на выполнение.

Перед получением согласования необходимо оценить свои шансы. Шансы оцениваются субъективно, и эта оценка составляется из юридической возможности, технического осуществления и наличия аналогичных примеров. После оценки прогнозируются варианты результата.

Перед обращением в орган государственной структуры, так же необходимо учитывать определенные риски, которые могут возникнуть при получении документов т.к. не запланированное продление сроков получения документации или получение не полного пакета документов. Учет рисков производится методом модельного прогнозирования.

При оценке стоимости получения результатов необходимо учесть фонд оплаты труда специалистов и консультаций, стоимость «государственной пошлины» и другие затраты. Затем нужно провести сравнение с предполагаемым экономическим эффектом.

При эксплуатации недвижимости необходимо владеть перечнем всех согласовательных документов и знать их нормативную основу. При взаимодействие с органами контроля и надзора, задача управления эксплуатацией сводится к прогнозированию точных сроков согласования. Необходимо как можно более точно смоделировать прогнозированный результат.

Представление интересов собственника перед поставщиками коммунальных услуг пре-дусматривает взаимодействие с представителями «Водоканала», «Энергосбыта» и «ТЭК». Взаимодействие предполагает:

• ведение учета потребления коммунальных услуг;
• контроль сроков выставления и содержания счетов на оплату;
• правильность и соответствие договорным обязательствам выставленных счетов;
• качество предоставленных услуг;
• сверку соответствия выставляемых счетов фактическому потреблению коммунальных услуг.

Представление интересов собственника перед энергоснабжающими организациями подразумевает два важных аспекта: контроль над соблюдением энергоснабжающими орга-низациями условий договора и контроль ведения учета и статистки энергозатрат. В первом случае - это защита прав собственника как потребителя, во втором случае - возможность сравнивать, оценивать и анализировать качественные, количественные и стоимостные показатели затрат собственника с целью их оптимизации и эффективного использования энергетических ресурсов.

Собственник в праве требовать от эксплуатирующей организации предложений по оптимизации и эффективному использованию ресурсов, а последняя обязана предоставлять подобные предложения. Грамотный анализ затрат и применение как новейших энергосберегающих технологий, так и примитивных, на первый взгляд, мероприятий (утепления оконных проемов и установка энергосберегающих электрических лампочек) позволяет значительно экономить средства.

Эксплуатирующей компании более выгодно подключаться к проекту на стадии строительства, а в идеале - на стадии проектирования. Это не только разумно, но и соответствует европейскому стандарту ведения бизнеса. Собственник, строя объект, зачастую даже не задумывается, что ему понадобятся помещения для хранения оборудования или для размещения диспетчерской. Для этих нужд используются неарендопригодные площади. В противном случае придется занимать помещения, которые можно было бы сдать и получать доход. Мнение эксплуатирующих организаций нужно учитывать при планировке здания, размещении лифтов или эскалаторов, разбивки офисов, использовании конкретных технологий или материалов - все это может упростить дальнейшую эксплуатацию.

Подключение на стадии проектирования эксплуатирующей организации позволяет собственнику ощутить экономию средств в первый год эксплуатации. Подключение на стадии строительства не дает такого эффекта (не все строительные компании способны гибко подходить к вопросам эксплуатации), но это является боле эффективным и правильно спланированным решением, чем подключение эксплуатирующей организации в последующем. В мировой практике здания начинают строить с участием главного инженера эксплуатирующей компании. Затем, по мере появления крыш, котельных и так далее, появляются эксплуатирующие службы, которые служат своеобразным противовесом строителям. Данное направление в эксплуатации недвижимости называется управление строительными проектами, основной задачей которого является взаимодействие с подрядными строительными организациями и осуществление технический контроля выполнения строительно-монтажных работ.

При взаимодействии с подрядными организациями (управление строительными проектами) предусматривает:

• заключение договоров субподряда со специализированными обслуживающими организациями;
• подготовку тендерной документации и проведение тендеров на выполнение проектных и строительно-монтажных работ, а также на поставку оборудования и строительных материалов.

Одно из самых важных и дорогостоящих мероприятий при взаимодействие со смежными организациями - это обеспечение гарантийных обязательств. При приемке объекта недвижимости в эксплуатацию от прежних владельцев и после ремонтно-строительных работ служба эксплуатации или привлеченная эксплуатирующая организация должна проконтролировать выполнение гарантийных обязательств. Для осуществления контроля над соблюдением гарантий строительными подрядчиками, поставщиками строительных материалов, монтажниками и поставщиками инженерного и технологического оборудования необходимо получить следующие данные по всем заклю-ченным договорам:

• предмет договора;
• наименование подрядной организации;
• контактные телефоны исполнителей, руководства, бухгалтерии;
• сроки действия договоров;
• акты выполненных работ, исполнительная документация;
• сроки гарантии;
• текст статьи «Гарантийные обязательства» в соответствии с договором;
• подробное разграничение зон ответственности между подрядчиком и заказчиком на строительные работы и инженерное оборудование:
• на строительные работы - срок гарантийных обязательств не менее 1 года;
• на все инженерное оборудование необходимы технические паспорта с гарантийными талонами;
• согласование с подрядной организацией наличия и состава ремонтного комплекта для инженерного оборудования;
• контактная информация обо всех сервис - центрах гарантийного и постгарантийно-го обслуживания инженерного оборудования:
• - предоставляемые услуги;
• - форма обслуживания;
• - предполагаемые сроки выполнения работ;
• - адрес и телефон;
• - режим работы;
• - контактное лицо.

Также необходимо определить регламент взаимодействия и разграничения ответствен-ности между собственником, подрядчиком и эксплуатирующей службой. Основные положения регламента:

• определение «аварийной ситуации»;
• организация ликвидации причин и последствий «аварийной ситуации»;
• информационное поле и информационные потоки;
• схема принятия решений;
• порядок актирования;
• определение финансовой ответственности;
• определение порядка компенсации.

Взаимодействие со смежными организациями является неотъемлемой частью управления эксплуатацией недвижимости. При взаимодействии с организациями различного уровня и назначения, решаются задачи по минимизации рисков возможных при эксплуатации объекта недвижимости, а так же определяются параметры эффективности процессов эксплуатации.

Санитарно-технические мероприятия

Санитарное содержание недвижимости - комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Включает работы по уборке помещений и мест общего пользования, уборке и очистке прилегающей территории, обслуживанию мусоропроводов, дератизации и дезинсекции объектов недвижимости. Проведение санитарно-технических мероприятий может осуществляться либо собственными силами, либо с привлечением подрядных организаций.

Подсчитано, что проводить клининговые мероприятия своими силами дешевле, чем с помощью сторонних организаций. Чего нельзя сказать о специальных работах по обеспечению санитарного состояния объекта. Сюда относятся дератизация и дезинсекция. Держать в штате подобных специалистов невыгодно, так как работы проводятся нечасто.

Клининг и санитарное содержание недвижимости

Клининг (профессиональная уборка) - сложная отрасль услуг, включающая комплексный уход за недвижимостью и прилегающей территорией, производимая силами специализированной организации.
Уборка - операция, проводимая в целях сохранения эксплуатационных свойств и поддержания в чистом состоянии поверхностей, различающихся по виду, назначению и материалам, из которых они изготовлены в зависимости от степени загрязнения. Уход - мероприятия, направленные на восстановление внешнего вида и эксплуатационных свойств поверхностей, связанные с защитой поверхности от старения или предохранения от повреждений.
Классификация уборки по признакам:

Технологическому:

• Сохранение эксплуатационных свойств и внешнего вида поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений, территорий;
• Восстановление эксплуатационных свойств и внешнего вида, защита от старения поверхностей, предметов, помещений, зданий и сооружений (например, полировка, химчистка, грунтовка, лакировка, чистка, шлифование);
• Прочие услуги (дезинсекция, дератизация, озеленение и т.п.).

Виду убираемых объектов:

• Жилые объекты, промышленные, культурные и общественные (внутри и снаружи);
• Прилегающие территории.

Периодичности выполнения услуг:

• Первоначальная комплексная уборка;
• Ежедневная комплексная уборка и уход;
• Еженедельная комплексная уборка и уход;
• Генеральная уборка и уход.

Основные задачи уборки и ухода:

1. Обеспечение комфортной среды нахождения людей:

• Снижение воздействия веществ, вредных для здоровья человека (снижения объёма пыли в воздухе, соблюдения ПДК вредных веществ);
• Поддержание гигиены;
• Улучшение внешнего вида.

1. Осуществление обслуживания поверхностей конструкций и материалов:

• Обеспечение гарантийных и послегарантийных обязательств;
• Поддержание работоспособности конструкций;
• Улучшение свойств.

Основные составляющие профессионального клининга:

• Профессиональный менеджмент;
• Система менеджмента качества;
• Квалифицированный и обученный персонал;
• Внедрение инновационных технологий;
• Специализированное оборудование;
• Использование качественных материалов и препаратов.

Метод уборки - вид проведения уборки с учётом промышленных средств и использования уборочных машин (подметание, уборка пылесосом, шампунирование и т.д.).
В соответствии с режимом работы персонала, уборку различают:

• В дневное время;
• В вечернее время;
• Круглосуточно.

Технический журнал по эксплуатации зданий и сооружений

Технический журнал является документом, отражающим сведения о состоянии объекта. В журнале должна содержаться информация о:

• результатах наблюдений за объектом и его конструктивными элементами;
• периодических техосмотрах;
• инструментальных наблюдениях за осадками и прочими деформациями элементов сооружения;
• фактах грубых нарушений правил эксплуатации и мерах по их пресечению;
• проведенных капитальных ремонтах (в частности, указываются сроки, место, объем и характер работ);
• проведенных реконструкциях объекта.

Техническая эксплуатация общественных зданий и сооружений состоит из комплекса мероприятий по обеспечению функционирования и безотказной работы всех их элементов и систем на протяжении как минимум нормативного периода службы объекта. Функционированием называется непосредственное использование строения в соответствии с его назначением. Рассмотрим далее основные требования и правила технической эксплуатации зданий и сооружений .

Общие сведения

Ответственным за ведение документа назначается лицо, осуществляющее надзор и уход за объектом.

Технический журнал заполняется в одном экземпляре на отдельное крупное здание/сооружение или их группу.

Нормативное регулирование

В РФ порядок техэксплуатации объектов определяется в федеральных законах и нормативных актах, принятых в соответствии с ними. К примеру, регламентируется Положением ПОТ Р О-14000-004-98.

В некоторых странах бывшего СССР действуют аналогичные нормы. Так, в Республике Беларусь утвержден Технический кодекс установившейся практики (ТКП) о технической эксплуатации зданий и сооружений.

Нормативное регулирование вопросов, касающихся использования и функционирования объектов, направлено на решение следующих задач:

• Обеспечение безопасности населения, защита имущества граждан и организаций, государства и муниципалитетов.
• Сохранение экологической обстановки на благоприятном для растений, животных и человека уровне.
• Предупреждение введения в заблуждение собственников о сохранности физических параметров и свойств сооружений/зданий и помещений в них.
• Обеспечение эффективного функционирования объектов.

Ремонт

Он может быть текущим и плановым. Текущие работы должны быть своевременными и систематическими. Они направлены на восстановление поверхностей элементов и конструкций, устранение мелких дефектов.

Плановый ремонт проводится не реже 1 раза в 3 г. При необходимости работы могут производиться ежегодно. Экономическую целесообразность частого ремонта определяют инженеры и финансисты.

Необходимость внеплановых работ определяется непосредственно при эксплуатации объекта. Необходимо отметить, что отсрочка либо затягивание выполнения ремонта может создать угрозу для здоровья/жизни работников (если здание промышленное) или жильцов (если дом жилой).

Капремонт

Он может быть 2 типов: выборочный и комплексный. В последнем случае осуществляется замена всех изношенных элементов, оборудования, инженерных конструкций.

При выборочном ремонте, соответственно, работы проводятся в отношении отдельных частей объекта. При его проведении может осуществляться усиление некоторых конструкций.

Разрушающие факторы

В ходе эксплуатации объекта необходимо учитывать:

• Внешнее воздействие. Деформации и повреждения могут являться следствием техногенных или природных катастроф, влиянием климатических условий (постоянный ветер, высокая влажность, низкие температуры).
• Жизненный цикл объекта. У каждого здания есть свой срок эксплуатации. Он завершается сносом объекта.

Немалое значение для эффективного функционирования здания имеет микроклимат в помещениях. Беспорядочное сочетание уровня температуры, влажности может привести к разрушению материалов, нарушению их сцепления друг с другом.