Údržba zariadení budov. Údržba inžinierskych sietí a sietí budov, domov a stavieb

Väčšina moderných stavieb a budov sa musí primerane udržiavať. Na tento účel je vhodné využiť podporu skúsených odborníkov. First Service Company LLC je spoľahlivý partner, ktorý sa osvedčil výlučne z tej najlepšej strany. V Moskve má spoločnosť veľa spokojných zákazníkov, ktorí oceňujú moderné služby a ideálnu rovnováhu medzi cenou a kvalitou. Preto je údržba budov a stavieb veľmi obľúbenou službou. Je poskytovaný vo výnimočnej kvalite.

Kľúčové vlastnosti údržby budov a stavieb

Tento postup zahŕňa úplnú kontrolu objektu. Účelom príslušnej práce je identifikovať poruchy a včas im predchádzať. Ak sa údržba budov a stavieb vykonáva podľa všetkých pravidiel, je ľahké zaručiť maximálnu spoľahlivosť. Je potrebné vykonávať práce pre rôzne typy nehnuteľností vrátane obytných a komerčných. Správne organizovaná údržba je akousi zárukou, že neskôr nebudete musieť míňať veľa peňazí na opravy. Zároveň je možné zabezpečiť bezpečnejší pobyt zamestnancov a klientov v budove.

Odborná údržba budov a konštrukcií musí byť kvalitná, čo vieme bez väčších ťažkostí zaručiť. To zaručí odborná úroveň každého zamestnanca. Je možné vytvoriť všetky potrebné podmienky pre bezproblémovú a normálnu prevádzku akejkoľvek budovy, ako aj jej hlavných inžinierskych systémov. Táto služba v podstate zahŕňa starostlivosť o všetky inžinierske systémy, ktoré sú k dispozícii na mieste. Patria sem systémy vnútorného a vonkajšieho zásobovania vodou, kanalizácie, vetrania a klimatizácie, dodávky elektriny, plynu a vykurovania. Okrem toho je tiež povinné udržiavať niektoré ďalšie systémy vrátane núdzových požiarnych poplachov a hasiacich systémov.

Kvalifikovaná údržba budov a stavieb pozostáva z určitého zoznamu prác, ktoré sa musia vykonať bez problémov. Ide o údržbu existujúcich systémov, monitorovanie technického stavu, zabezpečenie bežných prevádzkových režimov komunikačných systémov, prijímanie opatrení na zabezpečenie dodávok energie, účtovanie spotreby služieb poskytovaných verejnoprospešnými spoločnosťami, zapínanie alebo vypínanie systémov na podporu života v prípade núdzových situácií, deratizáciu. a dezinsekcia objektov, vedenie príslušnej technickej dokumentácie zariadenia a mnohé ďalšie.

Ponúkame najlepšiu technickú údržbu budov a stavieb v Moskve. Bez väčších problémov si môžete objednať profesionálne služby pre akýkoľvek projekt. Individuálny prístup ku každému klientovi pomôže dosiahnuť želaný efekt, získať záruky kvality vykonanej práce a pod. Zamestnanci spoločnosti sú pripravení obsluhovať rôzne objekty, napríklad bankové priestory, obchodné centrá, kancelárske priestory, bytový fond, logistické komplexy, výrobné závody, sklady a mnohé ďalšie.

Kvalifikovaná technická údržba budov a stavieb v Moskve

1. Organizácia prác na technickej prevádzke budov a stavieb

2. Druhy opráv

3. Technický stav objektu

4. Druhy opotrebovania

5. Životnosť budov

6. Prevádzkové požiadavky na budovy

7. Budovanie kapitálu

8. Preberanie novostavieb do prevádzky

9. Metodika hodnotenia technického stavu stavebných konštrukcií

Referencie

1. Organizácia prác na technickej prevádzke budov a stavieb

Technická údržba budov je súbor opatrení, ktoré zabezpečujú bezporuchovú prevádzku všetkých prvkov a systémov budovy počas minimálne štandardnej životnosti a fungovanie budovy na určený účel.

Fungovanie budovy je priame používanie budovy na určený účel, jej plnenie stanovených funkcií. Používanie budovy na určený účel a jej čiastočné prispôsobenie na iné účely znižuje efektívnosť budovy, pretože užívanie budovy na určený účel je hlavnou súčasťou jej prevádzky. Fungovanie budovy zahŕňa obdobie od ukončenia výstavby do spustenia prevádzky a obdobie opravy.

Technická prevádzka budov zahŕňa údržbu, systém opráv a sanitárnu údržbu.

Systém údržby budov zahŕňa zabezpečenie regulačných režimov a parametrov, zriaďovanie inžinierskych zariadení, technické prehliadky nosných a obvodových konštrukcií budov.

Systém opráv pozostáva z aktuálnych a veľkých opráv. Hygienická údržba budov pozostáva z čistenia verejných priestorov, miestnych priestorov a zberu odpadkov.

Úlohou prevádzky budovy je zabezpečiť bezporuchovú prevádzku jej konštrukcií, dodržiavanie bežných sanitárnych a hygienických podmienok a správne používanie inžinierskych zariadení; udržiavanie podmienok teploty a vlhkosti v priestoroch; vykonávanie opráv včas; zvyšovanie úrovne zlepšovania budov a pod.

Trvanie bezporuchovej prevádzky stavebných konštrukcií a ich systémov nie je rovnaké. Pri stanovení štandardnej životnosti stavby sa berie do úvahy bezproblémová životnosť hlavných nosných prvkov, základov a stien. Životnosť jednotlivých stavebných prvkov môže byť 2 - 3 krát menšia ako je štandardná životnosť stavby.

Bezproblémové a pohodlné užívanie stavby si vyžaduje kompletnú výmenu príslušných prvkov alebo systémov počas celej životnosti.

Prvky a inžinierske systémy stavby si počas celej životnosti vyžadujú opakované úpravy, prevenciu a obnovu zavedených prvkov. Časti budovy nie je možné používať, kým nie sú úplne opotrebované. Počas prevádzky sa vykonávajú práce na kompenzáciu bežného opotrebovania. Nevykonanie menších plánovaných prác môže viesť k predčasnému zlyhaniu konštrukcie.

Počas prevádzky si budova vyžaduje neustálu údržbu a opravy. Stavebná údržba je komplex udržiavania dobrého stavu stavebných prvkov a stanovených parametrov a prevádzkových režimov technických zariadení zameraných na zaistenie bezpečnosti stavieb. Systém údržby a opráv musí zabezpečiť normálne fungovanie budov počas celého obdobia ich zamýšľaného používania.

Načasovanie opráv budov by sa malo určiť na základe posúdenia ich technického stavu.

Údržba budov zahŕňa práce na sledovanie technického stavu, udržiavanie prevádzkyschopnosti, nastavovanie inžinierskych zariadení, prípravu na sezónnu prevádzku budovy ako celku, ako aj jej prvkov a systémov. Monitorovanie technického stavu budov sa vykonáva vykonávaním systematických plánovaných a neplánovaných kontrol s využitím moderných nástrojov technickej diagnostiky.

Bežné kontroly sa delia na všeobecné a čiastkové. Pri generálnych prehliadkach je potrebné sledovať technický stav stavby ako celku pri čiastkových prehliadkach sa kontrolujú jednotlivé konštrukcie stavby.

Neplánované kontroly sa vykonávajú po hurikánových vetroch, dažďoch, výdatnom snežení, povodniach a iných prírodných javoch, po nehodách. Všeobecné kontroly sa vykonávajú dvakrát ročne: na jar a na jeseň.

Pri jarnej obhliadke sa kontroluje pripravenosť budov na prevádzku v období jar-leto, po pôsobení snehových záťaží sa zisťuje objem prác na príprave na prevádzku v jesenno-zimnom období a objem opravných prác. o stavbách zaradených do plánu bežných opráv v roku obhliadky.

Pri príprave budov na prevádzku v období jar-leto sa vykonávajú tieto druhy prác: spevnenie odtokových rúr, kolien, lievikov; reaktivácia a oprava zavlažovacieho systému; oprava vybavenia nástupíšť, slepých plôch, chodníkov, chodníkov pre chodcov; otvorte vetracie otvory v podnožiach; skontrolovať strechu, fasády a pod.

Počas jesennej prehliadky by ste mali skontrolovať pripravenosť budovy na prevádzku a obdobie jeseň-zima, objasniť rozsah opravných prác na budovách zahrnutých v pláne bežných opráv na budúci rok.

Zoznam prác pri príprave budov na prevádzku v období jeseň-zima musí obsahovať: izolácia okenných a balkónových otvorov; výmena rozbitých sklenených okien a balkónových dverí; oprava a izolácia podkrovných podláh; spevnenie a oprava parapetných plotov; zasklenie a zatváranie podkrovných vikierov; oprava, izolácia a čistenie dymovodov; tesniace vetracie otvory v suterénoch budov; konzervácia zavlažovacích systémov; oprava a spevnenie vchodových dverí a pod.

Frekvencia plánovaných kontrol stavebných prvkov je upravená predpismi. Pri vykonávaní čiastkových prehliadok sa musia zistiť chyby, ktoré je možné v čase určenom na kontrolu odstrániť. Zistené závady, ktoré narúšajú bežnú prevádzku, sa odstraňujú v lehotách uvedených v stavebných predpisoch.

2. Druhy opráv

Obnova budovy je komplex stavebných prác a organizačno-technických opatrení na odstránenie fyzického a morálneho opotrebovania, nesúvisiacich so zmenami hlavných technicko-ekonomických ukazovateľov budovy.

Systém preventívnej údržby zahŕňa bežné a väčšie opravy.

Aktuálne opravy- oprava budovy s cieľom obnoviť prevádzkyschopnosť jej konštrukcií a systémov inžinierskych zariadení pri zachovaní prevádzkovej výkonnosti.

Aktuálne opravy sú vykonávané v intervaloch, ktoré zaisťujú efektívnu prevádzku budovy od momentu dokončenia jej výstavby až do momentu odovzdania na ďalšiu generálnu opravu. Zároveň sa zohľadňujú prírodné a klimatické podmienky, konštrukčné riešenia, technický stav a prevádzkový režim objektu.

Aktuálne opravy sa musia vykonávať podľa päťročných a ročných plánov. Ročné plány sa vypracúvajú na objasnenie päťročných plánov s prihliadnutím na výsledky kontrol, vypracované odhady nákladov a technickú dokumentáciu na bežné opravy a opatrenia na prípravu budov na prevádzku v sezónnych podmienkach.

Veľká rekonštrukcia- oprava budovy s cieľom obnoviť jej životnosť, v prípade potreby výmena konštrukčných prvkov a systémov inžinierskych zariadení, ako aj zlepšenie prevádzkového výkonu.

Hlavné opravy zahŕňajú odstránenie všetkých opotrebovaných prvkov, obnovu alebo výmenu (okrem kompletnej výmeny kamenných a betónových základov, nosných stien a rámov) za odolnejšie a hospodárnejšie, ktoré zlepšujú prevádzkovú výkonnosť vyťažených budov.

Najdôležitejšou súčasťou organizácie veľkej generálnej opravy je vypracovanie stratégie. V teoretickej rovine sú možné dve možnosti opravy: podľa technického stavu, kedy sa s opravou začína po vzniku poruchy a preventívno-preventívne, kedy sa oprava vykonáva pred vznikom poruchy, t.j. varovať ho. Druhá možnosť je ekonomicky výhodná. Na základe štúdie životnosti a pravdepodobnosti poruchy je možné vytvoriť systém prevencie, ktorý by zabezpečil bezproblémovú údržbu priestorov. V praxi technickej údržby budov sa využíva kombinácia dvoch stratégií.

Spoľahlivosť budov počas ich prevádzky pri zhoršovaní stavu jednotlivých prvkov, komponentov alebo budovy ako celku je možné zabezpečiť preventívnymi opravami. Hlavnou úlohou takejto prevencie je predchádzať poruchám. Systém plánovanej preventívnej údržby pozostáva z periodicky vykonávaných opráv, ktorých objem závisí od životnosti konštrukcií a materiálov, z ktorých sú vyrobené.

3. Technický stav objektu

Technický stav budovy ako celku je funkciou úžitkových vlastností jednotlivých konštrukčných prvkov a väzieb medzi nimi. Matematický popis procesu zmeny technického stavu budov pozostávajúcich z väčšieho počtu konštrukčných prvkov je náročný. Je to spôsobené tým, že proces zmeny výkonu technických zariadení sa vyznačuje neistotou a náhodnosťou.

Faktory, ktoré spôsobujú zmeny vo výkonnosti vo všeobecnosti a jednotlivých prvkov, sú rozdelené do 2 skupín: vnútorné a vonkajšie.

Skupina vnútorných dôvodov zahŕňa:

Fyzikálno-chemické procesy vyskytujúce sa v konštrukčných materiáloch;

Zaťaženia a procesy vznikajúce počas prevádzky;

Konštrukčné faktory;

Spracovanie.

Skupina vonkajších dôvodov zahŕňa:

Klimatické faktory (teplota, vlhkosť, slnečné žiarenie);

Faktory prostredia (vietor, prach, biologické faktory);

Kvalita prevádzky.

Počas prevádzky budov sa mení ich technický stav. To sa prejavuje zhoršením kvantitatívnych výkonnostných charakteristík, najmä spoľahlivosti. K zhoršovaniu technického stavu budov dochádza v dôsledku zmien fyzikálnych vlastností materiálov, charakteru rozhraní medzi nimi, ako aj veľkostí a tvarov.

Pre každého vlastníka budovy je otázka dlhej životnosti a prevádzkyschopnosti jeho nehnuteľnosti veľmi dôležitá. Vedenie vlastného podnikania a nedostatok vedomostí v úzkych oblastiach vám však často nenecháva príležitosť robiť všetko naraz. V takýchto prípadoch s cieľom zabezpečiť kvalitnú údržbu budov sa angažujú spoločnosti špecializujúce sa na outsourcing nehnuteľností.

Ovental FM sro je pripravená poskytnúť svojim klientom celý rad kvalitných služieb v oblasti technickej a inžinierskej údržby budov. Táto oblasť práce dostala moderný názov Facility Management a zahŕňa celý rad služieb:

opravárenské práce;
vykonávanie kontrol všetkých systémov podpory života v budove;
údržba zariadení a oveľa viac.

Služby údržby budov si môžete objednať kedykoľvek. Online aplikačná služba na našej webovej stránke funguje nepretržite, stačí zanechať požiadavku vo formulári spätnej väzby alebo si objednať spätné volanie. Naši špecialisti posúdia aktuálny stav Vášho objektu, odborne poradia pri udržiavaní jeho správneho fungovania a vyberú potrebné služby zo širokej škály činností, ktoré naša spoločnosť vykonáva.

Outsourcing posunie vaše podnikanie na novú úroveň

V súčasnosti sa čoraz väčší počet majiteľov podnikov snaží preniesť výkon vedľajších povinností spoločnosti na tretie organizácie, ktoré majú príslušné kompetencie v určitej oblasti. Tento prístup zabezpečuje, že sa zamestnanci spoločnosti môžu sústrediť na svoje priame povinnosti bez toho, aby ich rozptyľovali súvisiace problémy, čo výrazne zvýši produktivitu každého zamestnanca a spoločnosti ako celku.

Servisná údržba budov a stavieb poskytovaná našou spoločnosťou poskytuje množstvo nepopierateľných výhod:

  • zníženie nákladov - objednaním služieb spoločnosti Owental FM nebudete musieť najímať a udržiavať ďalších zamestnancov na údržbu priestorov - všetky práce vykonáme my, rýchlo a efektívne. Taktiež outsourcing budov podľa komplexnej zmluvy o realitných službách eliminuje potrebu nákupu špeciálneho vybavenia a náradia;
  • rast ukazovateľov efektívnosti práce. Vaši zamestnanci sa budú môcť plne zapojiť do procesu vykonávania svojich profesionálnych povinností bez toho, aby ich rozptyľovalo odstraňovanie menších problémov. Vykonáme všetky opravy a preventívne opatrenia;
  • zodpovednosť a zameranie na dlhodobú spoluprácu. Veľmi nám záleží na kvalite našich služieb, preto garantujeme vynikajúce služby a profesionalitu našich zamestnancov. Partnerstvo s nami prinesie len pozitívne výsledky a pomôže prosperite a zvýšeniu kapitálu vašej spoločnosti;
  • vysoká kvalita práce. Pri údržbe budov využívame automatizované systémy opráv a údržby, ktoré garantujú prevádzku budovy na najvyššej úrovni.

Služby spoločnosti Ovental FM LLC

Naša spoločnosť má viac ako 10-ročné úspešné skúsenosti v oblasti efektívneho riadenia a prevádzky objektov na rôzne účely (obchodné centrá, maloobchodné budovy, kancelárske priestory, priemyselné objekty a pod.). Náš zoznam služieb údržby budov zahŕňa nasledovné:

  • kompetentná technická a inžinierska údržba budov rôznych typov štruktúr;
  • inštalácia a spustenie video monitorovacích systémov, požiarnych bezpečnostných systémov, SCS, ACS;
  • údržba plynových zariadení, ako aj hydraulických mostov, zdvíhacích plošín, elektrických vysokozdvižných vozíkov, elektrických kladkostrojov;
  • inštalácia vodovodného potrubia akejkoľvek úrovne zložitosti;
  • rôzne opravy:
    • demontáž akejkoľvek zložitosti;
    • pokrývačské práce;
    • kladenie podlahových krytín;
    • zváračské práce;
    • dokončovanie budov.

Vždy garantujeme flexibilný prístup ku každému zákazníkovi. Pri výbere požadovaného rozsahu služieb sa budú brať do úvahy: špecifiká zariadenia, jeho nasýtenie inžinierskymi zariadeniami a komunikáciami a ich počiatočný stav. Klientovi poskytujeme na výber niekoľko možností – od „kontroly na mieste“, kedy je v podniku pravidelne prítomný iba dispečer, až po nepretržité sledovanie všetkých relevantných špecialistov.

Objednaním služieb Ovental FM sro sa zbavíte zbytočných starostí a hlavne nadmerných výdavkov, ktoré so sebou prináša spontánny neodborný zásah do údržby budovy.

Údržba inžinierskych systémov- to je akýsi základ pre efektívnu a nepretržitú prevádzku akejkoľvek budovy. Je zrejmé, že je oveľa jednoduchšie zabrániť „nehode“ ako opraviť problém, keď už k nemu došlo. Práce zamerané na predchádzanie poruchám na technickom zariadení budovy závisia od dokumentov, v ktorých sú všetky ukazovatele zariadenia zaznamenané priamo výrobcom.

Architektonické riešenia a technické vybavenie nehnuteľných objektov sa z roka na rok menia, vyvíjajú a dopĺňajú. Tým sa ich údržba komplikuje. Integrovaný prístup k údržbe a prevádzke budov v kombinácii s optimalizáciou nákladov je preto pre majiteľov nehnuteľností dnes naliehavou potrebou. Riešenie tohto problému si vyžaduje vysokú profesionalitu a rozsiahle skúsenosti v tejto oblasti. To umožňuje zabezpečiť prevádzku a údržbu budov na vysokej úrovni kvality bez ohľadu na počet, typ a umiestnenie budov.

Údržba sa môže vykonávať buď periodicky, ako preventívne práce, alebo permanentne vo forme nepretržitého video sledovania pracovného procesu inžinierskych systémov. Sezónna údržba sa vykonáva na prispôsobenie zariadenia a jeho prenesenie na zimnú alebo letnú sezónu.

Výber typu služby priamo závisí od štruktúry a jej charakteristík a náklady na tieto služby závisia od:

  • druh služby;
  • veľkosť územia zariadenia;
  • dostupnosť inžinierskych systémov.

Opravy sa vykonávajú v prípade nehôd a porúch a plánované opravy sú zamerané na zablokovanie takýchto problémov. Ale ani jeden z týchto procesov sa nezaobíde bez údržby, pretože komponenty môžu byť potrebné vymeniť po nehode alebo v prípade zlej inštalácie. Väčšie opravy sa vykonávajú na konci lehôt, ktoré zaznamenávajú proces užívania budovy.

Postup opravy zariadenia

Efektívna prevádzka zariadenia nie je možná bez včasnej údržby a opravy v určitých objemoch a stanovenej kvalite. Dlhodobé zachovanie prevádzkyschopnosti zariadenia a zníženie výšky nákladov na jeho údržbu a straty hlavnej výroby spojené s prestojmi zariadenia v dôsledku porúch vyžadujú racionálnu organizáciu prevádzky a povinnú realizáciu súboru prác na jeho údržbe.
Vykonávanie údržby a opráv technologických (mechanických) zariadení sa vykonáva na základe Jednotného systému plánovanej preventívnej údržby a racionálnej prevádzky technologických zariadení strojárskych podnikov, ktorý zahŕňa:

  • identifikácia opravárenských prác podľa typu a ich popis;
  • plánovanie preventívnych operácií (úprava, doťahovanie skrutkových spojov atď.) a sledovanie ich realizácie;
  • stanovenie trvania cyklov opráv a období medzioprav;
  • určenie kategórií opraviteľnosti pre všetky typy zariadení;
  • organizovanie servisu na vykonávanie opravárenských prác;
  • používanie moderných metód opravy zariadení, ktoré zjednodušujú technológiu a metódy obnovy opotrebovaných častí;
  • organizovanie nákupu hotových náhradných dielov, zavádzanie pokročilých technologických procesov výroby náhradných dielov, ich skladovanie a účtovanie;
  • údržba mazacích zariadení;
  • organizovanie dodávok materiálu pre opravárenské služby;
  • organizácia kontroly kvality opravy a údržby zariadení.

Postup pri vykonávaní údržbárskych a opravárenských prác

Vedúci servisu na konci každého roka na nasledujúci rok vypracuje ročný harmonogram preventívnej údržby. Ročný harmonogram sa vypisuje po mesiacoch a vydáva sa manažérom výrobných miest. Kontroly a všetky druhy opráv vykonávajú opravári a elektrikári opravárenskej služby (ďalej len personál). Opravárenský, služobný a prevádzkový personál je povinný poznať a dodržiavať pravidlá technickej prevádzky zariadení uvedené v návode na údržbu zariadení, poznať a riadiť sa aktuálnymi pracovnými náplňami. Návod na údržbu zariadenia musí byť umiestnený na pracovisku, kde je zariadenie inštalované.
Vedúci výrobného miesta pridelí zariadenie obsluhujúcemu personálu, ktorého mená sú napísané na špeciálnych tabletoch umiestnených na zariadení. Vedúci výrobného miesta pravidelne zaznamenáva pripomienky k technickému stavu zariadenia do denníka svojho pracoviska. Prevádzkový personál na mieste sa podieľa na údržbe a opravách zariadení, ktoré im boli pridelené. Zariadenie je vyvezené na opravu v súlade so schválenými plánmi PPR.

Druhy údržby a opráv technologických zariadení:

  • I. typ - vnútrozmenná údržba - bežné opravy;
  • Typ II - kontrola;
  • III typ - drobné opravy;
  • IV typ - stredná oprava;
  • Typ V - veľké opravy.

Údržba počas zmeny vykonávané prevádzkovým personálom na stavenisku, obsluhou a personálom údržby počas odstávok procesu a obedňajších prestávok personálu procesu na mieste. Základom vnútrozmennej údržby je denník presunu a preberania zmien, kde sú vedené všetky poruchy zariadení, technologické odstávky a prestoje vedúceho výrobného závodu. Všetkým obslužným pracovníkom sú prostredníctvom vedenia výrobného závodu poskytované pokyny na údržbu vypracované vedúcim opravárenskej služby, ktoré upravujú ich funkcie a rozsah práce počas zmeny. Všetky druhy opráv technologických zariadení vo výrobných priestoroch sú vykonávané personálom opravárenskej služby a v prípade potreby aj dodávateľsky. Vydávanie úloh opravárenskému personálu sa dokumentuje v denníku.

Inšpekcie
Kontroly vykonávajú pracovníci údržby, aby skontrolovali stav zariadenia, odstránili mechanické a elektrické problémy a určili rozsah prípravy na budúcu údržbu alebo plánované opravy. Kontroly vykonávajú inžiniersko-technickí pracovníci servisu a príslušného výrobného závodu. Kontrola sa vykonáva v súlade s ročným plánom PPR.

Malé opravy
Drobné opravy sú typom plánovaných opráv, pri ktorých sa výmenou alebo obnovou opotrebovaných dielov a nastavovacích mechanizmov zabezpečí bežná prevádzka zariadenia až do ďalšej plánovanej opravy. Drobné opravy sa vykonávajú v súlade s ročným a mesačným plánom údržby. Drobné opravy vykonávajú opravárenské tímy pod vedením vedúceho opravárenskej služby so zapojením prevádzkového personálu výrobného areálu. Po vykonaní drobných opráv vedúci opravovne zaznamená výsledky do denníka jednotky.

Stredná renovácia
Stredná oprava je typ plánovanej opravy, ktorá zahŕňa čiastočnú demontáž zariadenia, generálnu opravu jednotlivých komponentov, výmenu a obnovu hlavných opotrebovaných častí, montáž, nastavenie a záťažové skúšky. Počas strednej opravy skontroluje personál servisu za účasti personálu výrobného miesta technologickú presnosť zariadenia. Po priemernej oprave vedúci servisu zaznamená výsledky do denníka jednotky.

Veľká rekonštrukcia
Generálna oprava je súbor prác, ktorý zahŕňa kompletnú demontáž zariadenia, výmenu všetkých opotrebovaných komponentov a dielov, opravu základných dielov a zostáv, montáž, nastavenie a testovanie zariadení pod záťažou. Počas generálnej opravy sa geometrická presnosť zariadenia stanovená v regulačných dokumentoch pre údržbu a opravy obnoví na obdobie do ďalšej plánovanej opravy. Odstávka zariadenia pre veľké opravy sa vykonáva v súlade s ročným plánom údržby. Väčšie opravy sa vykonávajú na základe zápisov do denníkov zmien, denníkov jednotiek a údajov z pasu vybavenia.

Postup pri prenose zariadenia na opravu
Odstávka zariadenia na opravu sa vykonáva v súlade s plánom údržby. Odloženie alebo zrušenie opráv je povolené len so súhlasom vedúceho podniku. Pred začatím opravných prác musí zákazník (manažér výrobného miesta) poskytnúť zariadenie v čistej forme, vyčistiť priestor od cudzích predmetov, zabezpečiť odpojenie zariadenia od elektrických sietí a komunikácií a odovzdať zariadenie podľa do osvedčenia o odovzdaní zariadenia na opravu.

Postup prevzatia zariadenia po oprave
Prevzatie zariadenia do prevádzky po oprave vykonáva príslušné výrobné miesto. Prevzatie zariadenia po oprave sa vykonáva po jeho kontrole a odskúšaní do 72 hodín. Uvedenie zariadenia do prevádzky je povolené po vyhotovení osvedčenia o odovzdaní zariadenia do prevádzky, ktoré je jedným z dokladov potvrdzujúcich zabezpečenie kvality údržby a opráv technologických zariadení.

Interakcia s príbuznými organizáciami

V procese prevádzkovania nehnuteľnosti sa stáva nevyhnutnosťou interakcia s rôznymi súvisiacimi organizáciami, vládnymi agentúrami a úradmi, organizáciami, ktoré poskytujú tovary a služby. Na vyriešenie týchto problémov sa vytvára samostatný smer procesu prevádzky nehnuteľností, ktorý sa nazýva technické poradenstvo. Táto oblasť zahŕňa zastupovanie záujmov vlastníkov nehnuteľností pred poskytovateľmi služieb, interakciu s orgánmi štátnej kontroly a dozoru, koordináciu a poskytovanie záručných povinností, ako aj riadenie stavebných projektov (spolupráca s dodávateľmi a projekčnými organizáciami).

Štátna kontrola a dozor sa vykonáva s cieľom zabezpečiť bezpečnosť života a zdravia ľudí, udržateľné fungovanie inžinierskych zariadení a systémov zariadenia, dodržiavanie prevádzkových a bezpečnostných pravidiel.

Najväčšie ťažkosti pri práci inžinierskych a technických služieb pri prevádzke nehnuteľnosti spôsobuje súčinnosť s orgánmi štátnej kontroly a dozoru.

Uľahčujú to často sa meniace požiadavky, ťažkosti s prípravou dokumentácie, získavanie povolení a súhlasov a neopodstatnené tvrdenia počas inšpekcií.

  • Medzi orgány štátnej kontroly a dozoru patria:
  • Požiarny dozor;
  • Gosgortekhnadzor;
  • Energetický dozor;
  • Energosbyt;
  • hygienická a epidemiologická služba;
  • Výbor pre správu majetku štátu;
  • Výbor pre pôdne zdroje;
  • Výbor pre prírodné zdroje.

Hlavnou úlohou, ktorú si prevádzková organizácia kladie v oblasti interakcie s orgánmi štátnej kontroly a dozoru, je maximálne spresniť a zjednodušiť proces za účelom dosiahnutia pozitívneho výsledku pri koordinácii a schvaľovaní projektovej a technickej dokumentácie.

Interakcia s kontrolnými a dozornými orgánmi zahŕňa:

  • obnovovanie zmlúv;
  • opätovná registrácia/prijatie osvedčení o prijatí;
  • príprava balíkov technickej dokumentácie;
  • získanie optimalizácie technických podmienok;
  • odporúčania a konzultácie o zmenách v projekte;
  • dosiahnutie kompromisných dohôd o nariadeniach a aktoch vrátane konania rokovaní a stretnutí s cieľom znížiť náklady na implementáciu.

Pred získaním súhlasu musíte zhodnotiť svoje šance. Šance sa posudzujú subjektívne a toto posúdenie sa skladá z právnej uskutočniteľnosti, technickej realizovateľnosti a dostupnosti podobných príkladov. Po vyhodnotení sa predpovedajú možné možnosti výsledku.

Pred kontaktovaním orgánu štátnej správy je potrebné vziať do úvahy aj určité riziká, ktoré môžu pri preberaní dokumentov vzniknúť. neplánované predĺženie lehôt na prijatie dokumentácie alebo prijatie neúplného balíka dokumentov. Riziká sa berú do úvahy pomocou metódy modelového prognózovania.

Pri posudzovaní nákladov na získanie výsledkov je potrebné vziať do úvahy mzdový fond pre odborníkov a konzultácie, náklady na „štátnu povinnosť“ a ďalšie náklady. Potom je potrebné vykonať porovnanie s odhadovaným ekonomickým dopadom.

Pri prevádzkovaní nehnuteľností je potrebné mať zoznam všetkých kolaudačných dokumentov a poznať ich regulačný základ. Pri interakcii s kontrolnými a dozornými orgánmi sa úloha riadenia prevádzky obmedzuje na predpovedanie presného načasovania schválenia. Je potrebné čo najpresnejšie modelovať predpokladaný výsledok.

Zastupovanie záujmov vlastníka pred poskytovateľmi inžinierskych sietí zahŕňa interakciu so zástupcami Vodokanal, Energosbyt a Palivovo-energetický komplex. Interakcia zahŕňa:

  • vedenie evidencie spotreby energie;
  • kontrola načasovania vystavovania a udržiavania faktúr na úhradu;
  • správnosť a dodržiavanie zmluvných povinností vystavených faktúr;
  • kvalita poskytovaných služieb;
  • odsúhlasenie súladu vystavených faktúr so skutočnou spotrebou energií.

Zastupovanie záujmov vlastníka pred organizáciami dodávajúcimi energiu zahŕňa dva dôležité aspekty: kontrolu nad dodržiavaním zmluvných podmienok organizáciami dodávajúcimi energiu a kontrolu účtovníctva a štatistiky nákladov na energiu.

V prvom prípade ide o ochranu práv vlastníka ako spotrebiteľa, v druhom prípade o možnosť porovnávať, vyhodnocovať a analyzovať kvalitatívne, kvantitatívne a nákladové ukazovatele nákladov vlastníka za účelom ich optimalizácie. a efektívne využívať energetické zdroje.

Vlastník má právo požadovať od prevádzkujúcej organizácie návrhy na optimalizáciu a efektívne využitie zdrojov, ktorá je povinná takéto návrhy poskytnúť. Kompetentná analýza nákladov a použitie najnovších technológií na úsporu energie a zdanlivo primitívnych opatrení (izolácia okenných otvorov a inštalácia energeticky úsporných žiaroviek) môžu výrazne ušetriť peniaze.

Napojenie na prevádzkovú organizáciu v štádiu projektovania umožňuje majiteľovi zažiť úsporu nákladov už v prvom roku prevádzky. Pripojenie v štádiu výstavby nedáva taký efekt (nie všetky stavebné firmy dokážu flexibilne pristupovať k prevádzkovým záležitostiam), ale je to efektívnejšie a správne naplánované riešenie ako neskoršie pripojenie prevádzkovej organizácie.

Vo svetovej praxi sa budovy začínajú stavať za účasti hlavného inžiniera prevádzkovej spoločnosti. Potom, ako sa objavia strechy, kotolne a podobne, sa objavia prevádzkové služby, ktoré slúžia ako akási protiváha stavebníkov. Táto oblasť prevádzky nehnuteľností sa nazýva manažment stavebných projektov, ktorého hlavnou úlohou je komunikovať so stavebnými dodávateľmi a vykonávať technickú kontrolu stavebných a inštalačných prác.

  • Pri interakcii s dodávateľmi (riadenie stavebných projektov) poskytuje:
  • uzatváranie subdodávateľských zmlúv so špecializovanými servisnými organizáciami;

príprava súťažných podkladov a realizácia ponúk na projektové, stavebné a inštalačné práce, ako aj na dodávku zariadení a stavebného materiálu.

  • Jednou z najdôležitejších a nákladných činností pri interakcii s príbuznými organizáciami je zabezpečenie záručných povinností. Pri prevzatí nehnuteľnosti do prevádzky od predchádzajúcich vlastníkov a po opravách a stavebných prácach musí prevádzková služba alebo dotknutá prevádzková organizácia dohliadať na plnenie záručných povinností.
  • Pre kontrolu dodržiavania záruk zo strany dodávateľov stavebných prác, dodávateľov stavebných materiálov, montážnikov a dodávateľov inžinierskych a technologických zariadení je potrebné získať ku všetkým uzatvoreným zmluvám nasledovné údaje:
  • predmet zmluvy;
  • meno dodávateľa;
  • kontaktné čísla účinkujúcich, manažment, účtovníctvo;
  • trvanie zmlúv;
  • úkony dokončeného diela, dokumentácia skutočného vyhotovenia;
  • záručné lehoty;
  • text článku „Záručné povinnosti“ v súlade so zmluvou;
  • podrobné vymedzenie oblastí zodpovednosti medzi zhotoviteľom a objednávateľom za stavebné práce a inžinierske zariadenia:
  • dohoda s dodávateľom o dostupnosti a zložení opravnej súpravy pre inžinierske zariadenia;
  • kontaktné údaje všetkých servisných stredísk pre záručnú a pozáručnú údržbu strojárskych zariadení:
  • - poskytované služby;
  • - forma služby;
  • - odhadovaný časový rámec na dokončenie práce;
  • - adresa a telefónne číslo;
  • - prevádzkový režim;
  • - kontaktná osoba.

Je tiež potrebné určiť pravidlá interakcie a rozdelenia zodpovednosti medzi vlastníka, dodávateľa a prevádzkovú službu. Hlavné ustanovenia pravidiel:

  • definícia „núdzovej situácie“;
  • organizovanie odstraňovania príčin a následkov „mimoriadnej situácie“;
  • informačné pole a informačné toky;
  • schéma rozhodovania;
  • aktivačný postup;
  • určenie finančnej zodpovednosti;
  • určenie postupu kompenzácie.

Interakcia so spriaznenými organizáciami je neoddeliteľnou súčasťou správy nehnuteľností. Pri interakcii s organizáciami rôznych úrovní a účelov sa riešia problémy minimalizácie rizík pri prevádzke nehnuteľnosti a stanovujú sa parametre efektívnosti prevádzkových procesov.

Hygienické opatrenia

Hygienická údržba nehnuteľností- súbor opatrení zameraných na zabezpečenie stanovených hygienických a hygienických požiadaviek na priestory a územie. Zahŕňa práce na upratovaní priestorov a spoločných priestorov, upratovanie a čistenie okolia, údržba smetných žľabov, deratizácia a dezinsekcia nehnuteľností. Vykonávanie sanitárnych a technických opatrení je možné realizovať vlastnými silami alebo so zapojením dodávateľov.

Odhaduje sa, že je lacnejšie vykonávať upratovacie činnosti svojpomocne ako s pomocou organizácií tretích strán. To isté sa nedá povedať o špeciálnych prácach na zabezpečenie hygienického stavu zariadenia. Patrí sem deratizácia a dezinsekcia. Nie je výhodné držať takýchto špecialistov medzi zamestnancami, pretože práca sa vykonáva zriedkavo.

Upratovanie a sanitárna údržba nehnuteľností

Upratovanie (profesionálne čistenie)- komplexné odvetvie služieb, vrátane komplexnej starostlivosti o nehnuteľnosti a okolie, vyrábané špecializovanou organizáciou.
Upratovanie- operácia vykonávaná s cieľom zachovať prevádzkové vlastnosti a udržiavať v čistom stave povrchy, ktoré sa líšia typom, účelom a materiálmi, z ktorých sú vyrobené, v závislosti od stupňa znečistenia. Starostlivosť- opatrenia zamerané na obnovenie vzhľadu a úžitkových vlastností povrchov súvisiace s ochranou povrchu pred starnutím alebo jeho ochranou pred poškodením.
Klasifikácia čistenia podľa vlastností:

Technologické:

  • Zachovanie prevádzkových vlastností a vzhľadu povrchov, predmetov, priestorov, budov a stavieb, území;
  • Obnovenie úžitkových vlastností a vzhľadu, ochrana povrchov, predmetov, priestorov, budov a konštrukcií pred starnutím (napríklad leštenie, chemické čistenie, základný náter, lakovanie, čistenie, brúsenie);
  • Ostatné služby (deratizácia, deratizácia, terénne úpravy a pod.).

Typ objektov, ktoré sa majú odstrániť:

  • Obytné, priemyselné, kultúrne a verejné zariadenia (vnútorné aj vonkajšie);
  • Priľahlé oblasti.

Frekvencia služieb:

  • Počiatočné komplexné čistenie;
  • Denné komplexné čistenie a starostlivosť;
  • Týždenné komplexné čistenie a údržba;
  • Všeobecné čistenie a starostlivosť.

Hlavné úlohy čistenia a údržby:

  1. Zabezpečenie pohodlného životného prostredia pre ľudí:
  • Zníženie expozície látkam škodlivým pre ľudské zdravie (zníženie množstva prachu vo vzduchu, dodržiavanie maximálnych prípustných koncentrácií škodlivých látok);
  • Dodržiavanie hygieny;
  • Vylepšený vzhľad.
  1. Vykonávanie údržby povrchov konštrukcií a materiálov:
  • Zabezpečenie záručných a pozáručných povinností;
  • Udržiavanie výkonnosti štruktúr;
  • Zlepšenie vlastností.

Hlavné zložky profesionálneho čistenia:

  • Profesionálny manažment;
  • Systém manažérstva kvality;
  • Kvalifikovaný a vyškolený personál;
  • Zavádzanie inovatívnych technológií;
  • Špecializované vybavenie;
  • Použitie kvalitných materiálov a prípravkov.

Metóda čistenia- druh čistenia s prihliadnutím na priemyselné prostriedky a použitie čistiacich strojov (zametanie, vysávanie, šampónovanie atď.).
V súlade s pracovným harmonogramom zamestnancov sa čistenie rozlišuje:

  • Počas dňa;
  • Vo večerných hodinách;
  • 24 hodín denne.


Technický časopis pre prevádzku budov a stavieb

Technický časopis je dokument, ktorý odráža informácie o stave objektu. Protokol by mal obsahovať informácie o:

  • výsledky pozorovaní objektu a jeho konštrukčných prvkov;
  • pravidelné technické prehliadky;
  • inštrumentálne pozorovania sedimentov a iných deformácií prvkov konštrukcie;
  • skutočnosti hrubého porušenia prevádzkového poriadku a opatrení na ich potlačenie;
  • vykonané veľké opravy (uvádza sa najmä načasovanie, miesto, objem a povaha práce);
  • vykonali rekonštrukcie zariadenia.

Technická prevádzka verejných budov a stavieb pozostáva zo súboru opatrení na zabezpečenie funkčnosti a bezporuchovej prevádzky všetkých ich prvkov a systémov minimálne počas štandardnej životnosti zariadenia. Fungovanie je priame používanie konštrukcie v súlade s jej účelom. Pozrime sa ďalej na základné požiadavky a pravidlá technická prevádzka budov a stavieb.

Všeobecné informácie

Za uchovávanie dokumentu je určená osoba, ktorá dohliada a stará sa o objekt.

Technický denník sa vypĺňa v jednom vyhotovení pre samostatnú veľkú budovu/stavbu alebo ich skupinu.

Regulačná regulácia

V Ruskej federácii je postup technickej prevádzky zariadení určený federálnymi zákonmi a predpismi prijatými v súlade s nimi. Napríklad sa riadi nariadením POT R O-14000-004-98.

Podobné predpisy majú aj niektoré krajiny bývalého ZSSR. Technický kódex štandardnej praxe bol teda schválený v Bieloruskej republike ( TKP) o technickej prevádzke budov a stavieb.

Regulačná úprava otázok súvisiacich s užívaním a prevádzkou zariadení je zameraná na riešenie nasledovných úloh:

  • Zabezpečovanie bezpečnosti obyvateľstva, ochrana majetku občanov a organizácií, štátu a obcí.
  • Zachovanie ekologickej situácie na úrovni priaznivej pre rastliny, zvieratá a ľudí.
  • Prevencia zavádzania vlastníkov o bezpečnosti fyzikálnych parametrov a vlastností stavieb/budov a priestorov v nich.
  • Zabezpečenie efektívneho fungovania zariadení.

Oprava

Môže byť aktuálny alebo plánovaný. Pokračujúca práca musí byť včasná a systematická. Sú zamerané na obnovu povrchov prvkov a konštrukcií a odstránenie drobných defektov.

Plánované opravy sa vykonávajú najmenej raz za 3 roky, ak je to potrebné, práce sa môžu vykonávať ročne. Ekonomickú realizovateľnosť častých opráv určujú inžinieri a finančníci.

Potreba neplánovanej práce sa zisťuje priamo počas prevádzky zariadenia. Treba poznamenať, že oneskorenie alebo oneskorenie opráv môže predstavovať hrozbu pre zdravie/život pracovníkov (ak je budova priemyselná) alebo obyvateľov (ak je budova obytná).

Generálna oprava

Môže byť 2 typov: selektívny a komplexný. V druhom prípade sa vymenia všetky opotrebované prvky, zariadenia a inžinierske konštrukcie.

Pri selektívnych opravách sa preto vykonávajú práce vo vzťahu k jednotlivým častiam objektu. Počas tohto procesu môžu byť niektoré štruktúry posilnené.

Deštruktívne faktory

Počas prevádzky zariadenia je potrebné vziať do úvahy:

  • Vonkajší vplyv. Deformácie a poškodenia môžu byť dôsledkom človekom spôsobených alebo prírodných katastrof alebo vplyvom klimatických podmienok (stály vietor, vysoká vlhkosť, nízke teploty).
  • Životný cyklus objektu. Každá budova má svoju životnosť. Končí sa zbúraním objektu.

Mikroklíma v priestoroch má značný význam pre efektívne fungovanie budovy. Neusporiadaná kombinácia úrovní teploty a vlhkosti môže viesť k deštrukcii materiálov a narušeniu ich vzájomnej priľnavosti.



Páčil sa vám článok? Zdieľajte to
Vytlačte si tento článok
Hore