Rozlišujú sa podľa doby platnosti. Zmluva o dlhodobom prenájme budovy (s podmienkami pre záruky prenajímateľa)
Dlhodobý prenájom je klasickým a veľmi jasným príkladom win-win hry, hovorí Gavriil Korolev, riaditeľ oddelenia nehnuteľností RVM Capital CJSC.
Je veľmi zaujímavé definovať zaužívaný pojem „zmluva o krátkodobom prenájme“. Zvyčajne to znamená 11-mesačnú nájomnú zmluvu, ktorá nie je registrovaná v Rosreestr. Zároveň by som obchod do troch rokov nenazval dlhodobou nájomnou zmluvou a klasifikoval by som ho aj ako krátkodobý, pretože skutočná dlhodobá nájomná zmluva začína od piatich rokov. A preto.
Dlhodobý prenájom, bez ohľadu na prenajatú plochu (zvyčajne začína od 300-500 m2) je viacdielna zmluva. Táto zmluva na rozdiel od krátkodobej obsahuje tieto prvky: nájomné prázdniny, BOMA 2010 a BOMA 1996, indexácia nájomného, zvýšenie, pokuta za predčasné ukončenie, dokončenie priestorov na náklady prenajímateľa, pravidlá používania a zlepšenie majetku a oveľa viac.
Tento súbor prvkov si vynucuje vytváranie zložitých niekoľkostranových zmlúv, ktoré umožňujú nájomcovi získať maximálne množstvo práv z nájomnej zmluvy, blízkych právam vlastníka nehnuteľnosti.
Dlhodobý nájomca získava široké spektrum právomocí. V skutočnosti ho od vlastníka odlišuje len nutnosť platiť nájomné a absencia práva scudziť prenajatú nehnuteľnosť do vlastníctva iných osôb. V tomto prípade môže mať nájomca dokonca právo na podnájom bez potreby získania súhlasu vlastníka. Napríklad v zmluve sa toto bezpodmienečné právo môže vzťahovať na všetky organizácie z okruhu osôb nájomcu.
Zmluva o dlhodobom prenájme je výbornou alternatívou ku kúpe nehnuteľnosti. V oboch prípadoch sa podnikateľ riadi dlhodobými vyhliadkami – napokon ten, kto uvažuje „krátkodobo“, si nehnuteľnosť dlhodobo nekúpi ani neprenajme, ale uprednostní krátkodobý prenájom.
Dlhodobý prenájom je spravidla výberom veľkých a stabilných organizácií (Gazprom, Sberbank, Rosatom atď.), ktorých podnikanie je stabilné a určené na „dlhodobé“ projekty. Tu sa začínajú prejavovať pozitívne stránky dlhodobých prenájmov. Medzi ne by som zaradil nasledovné:
- možnosť získať nájomné prázdniny, to znamená možnosť neplatiť nájomné až jeden rok;
- získanie prechodného obdobia (obdobie znížených základných nájomných sadzieb), ktoré poskytuje príležitosť na rozvoj podnikania a stabilizáciu v novej lokalite; obzvlášť dôležité pre nájomcov obchodných priestorov;
- možnosť neplatiť kauciu (platba rovnajúca sa nákladom na jeden až tri mesiace nájmu), ale nahradiť ju bankovou zárukou – to znamená, že nedochádza k „zmrazeniu“ vlastného imania, základná sadzba nájomného za dlhodobých nájomcov je nižšia ako u krátkodobých nájomcov;
- Na dlhodobý prenájom sa spravidla prenajímajú kvalitné plochy tried B+ a A - kancelárie, sklady, obchodné priestory, čo vytvára výhody oproti krátkodobým nájomcom.
Vo všeobecnosti je dlhodobý prenájom klasickým a veľmi jasným príkladom win-win hry. V dôsledku takejto transakcie majú prospech všetky strany. Majiteľ dostane garantovaný dlhodobý nájomný tok, môže si vziať nenákladný dlhodobý úver, predať prenajatú nehnuteľnosť ako aktívum generujúce príjem profesionálnym investorom (vďaka indexácii lízingu je oveľa drahší ako jeho ocenenie za dobu uzatvorenia nájomnej zmluvy) a nemajú finančné výpadky z dôvodu vysťahovania (striedania) nájomníkov (to je typické pre krátkodobé prenájmy), dostávajú dobré obchodné podmienky od prevádzkových organizácií, uzatvárajú aj dlhodobé zmluvy s nimi. Nájomca získava vyššie uvedené výhody, čo vedie k úspore rozpočtu a zlepšeniu kvality jeho ubytovania.
V kancelárskych nehnuteľnostiach nastal trend prechodu nájomníkov z triedy B do tried B+ a A - krátkodobí nájomcovia nekvalitných kancelárskych nehnuteľností začali uzatvárať dlhodobé nájomné zmluvy na vynikajúce nehnuteľnosti. To pre nich okamžite vytvára množstvo výhod: umožňuje im to udržať si existujúce cenné jadro personálu bez zvyšovania platov a zamestnať nových vysokokvalifikovaných odborníkov, ktorých prilákajú pohodlné moderné pracovné podmienky, pretože väčšinu svojho aktívneho života trávime v práca. Pamätám si, že keď som pracoval v inej spoločnosti, nemohli sme nájsť špecialistov pre našu kanceláriu, ktorá sa nachádza v meste neďaleko Moskvy. Uchádzači dokonca odmietli chodiť na pohovory aj napriek trhovému platu. Tí, ktorí prechádzajú do tried B+ a A na dlhodobé nájomné zmluvy, takýto problém nepociťujú.
Najvýraznejšie výhody však získajú sieťové alebo veľké organizácie - pre nich je zľava na základné nájomné väčšia, dovolenky sa merajú v rokoch, majiteľ je pripravený vykonať kvalitné opravy na vlastné náklady a dokonca premýšľať o vybavení a financovanie dátového centra. V takýchto situáciách je dlhodobá zmluva úplne zverejnená, čo vytvára maximálne ekonomické výhody pre všetky strany.
Ale nie všetci vlastníci a nájomcovia sú pripravení na dlhodobé zmluvy, ktoré si vyžadujú určité ústupky. Napríklad je nepravdepodobné, že vlastník vstúpi do dlhodobého vzťahu s maximálnym súborom preferencií s nájomcom, ktorý v budúcnosti nevie preukázať svoju finančnú solventnosť. A niektorí sa vo všeobecnosti vyhýbajú veľkým, ambicióznym nájomníkom, ktorí svojimi nafúknutými požiadavkami spôsobujú bolesti hlavy, a uprednostňujú malých a krátkodobých nájomníkov, ale s dobrým platom. Tento prístup má svoje výhody, ktoré sa v praxi prejavujú vysokými nájomnými tokmi, ktorých nevýhodou sú dlhé odstávky priestorov bez nájmu pri čakaní na nového klienta.
Aké sú teda nevýhody dlhodobého prenájmu? Faktom je, že súčasná kríza ich prakticky vyrovnala. Hlavnou nevýhodou napokon bolo, že nájomca podstupoval dlhodobé menové riziko. No za posledné dva roky nastal na trhu komerčných nehnuteľností zásadný posun, ktorý sa prejavil masívnym prechodom od prenájmu v cudzej mene k prenájmu za rubeľ.
Nedá mi nepoviem vám o ďalšom zaujímavom efekte dlhodobého prenájmu. Existuje taký výraz ako „sväté miesto“ - miesto z nevysvetliteľných dôvodov, ktoré priťahuje/udržiava nájomníkov na mnoho rokov, dokonca desaťročí. Mnohí prenajímatelia snívajú o tom, že ich nehnuteľnosť bude takýmto miestom. Pre tento jav existuje vysvetlenie. Jedným z dôvodov je vytvorenie firemného/klubového ducha medzi rôznymi nájomníkmi, ktorí sa dlhodobo zdržiavajú na tom istom mieste. V tomto období odchádzajú nepotrebné organizácie a zostávajú len tie, ktoré sú k miestu pripútané. Zamestnanci si kúpili alebo prenajali bývanie v blízkosti, vytvoril sa úzky okruh dodávateľov a nákupcov, vytvorili sa stabilné osobné a obchodné väzby medzi nájomníkmi atď.
V súčasnosti sa vytvára základ pre prechod ruského trhu k novému vývojovému míľniku – ultradlhodobým nájomným zmluvám na 20 a viac rokov. A takéto príklady už existujú vo všetkých segmentoch nehnuteľností (kancelárie, sklady, maloobchod). V dôsledku toho budú nehnuteľnosti silne konkurovať cenným papierom a vkladom pre inštitucionálnych investorov.
Teraz je čas na dlhodobé prenájmy. Ceny klesli na minimum a vo všetkých segmentoch je k dispozícii dostatok kvalitného priestoru. Vytvorenie vzájomne výhodného partnerstva medzi prenajímateľom a nájomcom umožňuje obom stranám vyhrať.
Gavriil Korolev špeciálne pre RBC Real Estate
Jeden z vážnych nedostatkov modernej legislatívy- chýbajúca úprava postupu pri uzatváraní dlhodobých zmlúv. Dlhodobé zmluvy sa v Občianskom zákonníku vôbec nespomínajú, hoci predstavujú silný právny prostriedok na organizovanie obchodných a iných obchodných vzťahov. Vyznačujú sa širšou škálou príležitostí a väčšími regulačnými schopnosťami ako krátkodobé.
Väčší efekt dlhodobých zmlúv vzniká vďaka možnosti riešiť v nich dlhodobé problémy, ktoré nie je možné riešiť na základe ročných a iných krátkodobých zmlúv. Samotné dlhodobé zmluvy poskytujú významné výhody tým, že znižujú transakčné náklady a zabezpečujú udržateľnú tvorbu zisku. To hlavné však o nich- nielen dobu platnosti, ale aj zahrnutie povinností, ktorých splnenie si vyžaduje niekoľko rokov. Ide o povinnosti zvládnuť výrobu nových druhov tovarov so zásadne odlišnými vlastnosťami, zlepšovať kvalitatívne charakteristiky výrobkov, zavádzať do nich konštrukčné vylepšenia a pod. Na splnenie týchto podmienok sú potrebné dlhodobé výrobné a technologické opatrenia.
Postup pri uzatváraní dlhodobých zmlúv má niekoľko významných znakov. Na Západe je prax uväznenia rozšírená dvojstupňové zmluvy.
Prvou úrovňou je rámcová (hlavná) dohoda. Rámcová dohoda sa uzatvára na dlhé obdobie a rieši hlavné otázky vzťahu, ktoré sa spravidla počas doby platnosti záväzku nemenia. Podmienky meniacej sa povahy zostávajú OTVORENÉ - podliehajú vysporiadaniu v samostatné zmluvy.
V rámcových dohodách je mimoriadne dôležité špecifikovať kto zasiela návrh samostatnej zmluvy a v akom časovom horizonte, ako a v akom časovom horizonte sa komunikujú a riešia prípadné nezhody. Tu je možné ustanoviť povinnosť predkladať spory podľa podmienok jednotlivých zmlúv rozhodcovskému súdu s určením lehoty. Rámcová dohoda môže ustanoviť tiché prijatie dostal návrh samostatnej zmluvy. Bez určenia takýchto otázok sa hlavná zmluva stáva nevykonateľnou.
Druhou úrovňou sú individuálne zmluvy, uzatvorené na primerane krátke obdobia alebo na dodanie jednorazových dávok tovaru. Osobitné dohody definujú podmienky týkajúce sa špecifík činností počas takýchto súkromných období. V Rusku sa tento druh budovania vzťahov čoraz viac využíva, pretože je to ekonomické a právne výhodné.
Ak sa strana vyhýba uzavretiu dohody a zákon alebo hlavná alebo predbežná dohoda ustanovuje povinnosť osoby uzavrieť dohodu, možno podať žalobu na povinnosť uzavrieť dohodu. Hlavná alebo predbežná zmluva musí definovať podstatné podmienky zmluvy alebo uvádzať postup na ich určenie. K žalobe by mal byť priložený návrh zmluvy a jeho druhá kópia bude zaslaná odporcovi. Ak je nárok uspokojený, súd zaviaže odporcu, aby uzavrel dohodu o podmienkach existujúceho projektu. Pred rozhodnutím vo veci môže odporca vysloviť nesúhlas s návrhom dohody a súd je povinný rozhodnúť o sporných otázkach.
Bez ohľadu na to, že žalovaný zmluvu podpíše, táto sa považuje za uzavretú za podmienok návrhu existujúceho v súdnom spore. Toto pravidlo platí pre všetky prípady nátlaku na uzavretie zmluvy (predaj v dražbe, odkúpenie privatizovaného majetku a pod.).
S rozvojom obchodných aktivít subjekty rozvíjajú a využívajú nové spôsoby nadväzovania obchodných vzťahov, ktoré najlepšie zodpovedajú potrebám obchodného obratu. Aj zmluvné postupy tradičné pre občianske právo nadobúdajú pri aplikácii v obchodnom styku rôzne odlišnosti a špecifiká.
Podľa zákona o verejnom obstarávaní rámcová dohoda je zmluva ktorý uzatvára jeden alebo viacerí zákazníci (všeobecný zákazník) písomne spôsobom ustanoveným týmto zákonom s jedným alebo viacerými účastníkmi obstarávacieho konania za účelom určenia základných podmienok obstarania jednotlivých tovarov a služieb na uzavretie príslušné obstarávacie zmluvy počas doby platnosti rámcovej dohody.
Hlavné podmienky, ktoré musí rámcová dohoda obsahovať:
Predmet obstarávania tovarov a služieb;
Názov, nomenklatúra, sortiment tovaru, služby;
Technické a funkčné vlastnosti predmetu kúpy;
Požiadavky na kvalitu tovarov a služieb;
Cena za jednotku tovaru (služby);
Približné množstvo tovaru alebo množstvo (objem) poskytovaných služieb;
Miesto dodania tovaru alebo poskytovania služieb;
Návrh zmluvy o obstarávaní (ak objednávateľ v súťažnej dokumentácii uviedol, že všetky podstatné náležitosti obstarávacej zmluvy budú určené v rámcovej zmluve) alebo hlavné podmienky zmluvy, ktoré budú nevyhnutne obsiahnuté v obstarávacej zmluve (ak objednávateľ v súťažných podkladoch uviedol, že nie všetky podstatné náležitosti obstarávacej zmluvy budú stanovené v rámcovej dohode);
Postup objednávateľa pri rokovaní s účastníkom v prípade, že v rámcovej zmluve nebudú definované všetky podstatné náležitosti obstarávacej zmluvy a rámcová dohoda bude uzatvorená s jedným účastníkom;
Podmienky a postup výberu, súťažný výber s povinným uvedením kritérií a metodiky výberu alebo súťažný výber v prípade, že nie sú v rámcovej zmluve definované všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy;
Obdobie, na ktoré sa rámcová dohoda uzatvára;
Trvanie a postup pri uzatváraní zmluvy o obstarávaní podľa rámcovej dohody;
Podmienky ukončenia rámcovej zmluvy.
Vlastnosti ďalej definujú: podmienky uzatvorenia rámcovej zmluvy, postup pri vykonávaní zmien rámcovej zmluvy, špecifiká vykonávania obstarávania podľa rámcových zmlúv, ako aj špecifiká informovania o výsledkoch obstarávania podľa rámcových zmlúv.
Nájom nebytových alebo bytových priestorov sa potvrdzuje nájomnou zmluvou, ktorá sa uzatvára na dobu určitú.
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.
Je to rýchle a ZADARMO!
Toto obdobie určuje typ dokumentu – krátkodobý alebo dlhodobý. Ďalej si povieme o zmluve o dlhodobom prenájme, ktorá má niektoré znaky pri jej príprave a následnom plnení.
Čo to je
Nájomnú zmluvu uzatvára nájomca a prenajímateľ, ktorí vystupujú ako zmluvné strany dokumentu. Nájomnú zmluvu je možné uzavrieť na niekoľko mesiacov a možno ju nazvať krátkodobou.
Vo väčšine prípadov sa však odporúča vypracovať dokument na dlhé obdobie - viac ako rok, čo sa nazýva dlhodobý. Dlhodobá zmluva sa svojím vyhotovením nelíši od krátkodobej, no následne má určité podmienky na dodržanie.
Podmienky
Dlhodobá zmluva môže byť vyhotovená na niekoľko rokov, preto k výberu priestorov na prenájom treba pristupovať opatrne.
V predloženom prípade sa rozlišujú tieto podmienky dodržiavania dlhodobej zmluvy:
- Zmluva nadobúda platnosť ihneď od podpisu, ak nie je uvedené presné trvanie zmluvy - ak v dokumente nie je uvedený dátum začiatku a konca zmluvy, nájomca má právo požadovať priestory na užívanie v deň podpisu dokumentu.
- Ak dokument špecifikuje zmluvné podmienky, sú dodržané na začiatku aj na konci obdobia.
- Zmluva má právnu silu v dôsledku jej podpisu zmluvnými stranami - nájomcom a prenajímateľom.
- Ak sú priestory prenajaté na dlhú dobu, je potrebné ich dôkladne preskúmať - skontrolovať vonkajší a vnútorný stav, komunikačné systémy a prítomnosť pracovných zariadení.
- Priestory je potrebné počas prenájmu zrekonštruovať - malo by to byť uvedené v dokumente. Za bežné opravy zodpovedá nájomca, ako aj opravy porúch, ktoré vzniknú jeho zavinením. Väčšie opravy priestorov a budovy ako celku sú vykonávané na náklady prenajímateľa. Tu je zvýraznený moment povinných opráv, ak dôjde k poruchám v dôsledku neočakávanej kataklizmy - záplavy alebo škôd spôsobených poveternostnými podmienkami.
- Ak sú priestory v podnájme, mali by ste vziať do úvahy skutočnosť, že takáto dohoda nemôže presiahnuť dobu platnosti hlavného dokumentu.
- Dlhodobá zmluva je vyhotovená na obdobie dlhšie ako jeden rok, preto ju treba registrovať u Rosreestr.
V dlhodobej zmluve nie sú žiadne rozdiely - všetky povinnosti a práva zmluvných strán sú tu stanovené a dodržiavané v súlade s ruskou legislatívou.
Rozdiely a znaky dohody môžu vyplynúť z individuálnej situácie, ktorá musí byť uvedená v dokumente.
Ako aplikovať a jej vzorka
Na rovnakom princípe sa vypracúva dohoda o obytných priestoroch. Pre dlhodobú nájomnú zmluvu neexistuje žiadny konkrétny a overený formulár, preto sa vyhotovuje v jednoduchej voľnej forme, avšak s prihliadnutím na všetky predpisy a zákony – len tak možno dosiahnuť právnu silu podpísaného dokumentu.
V zmluve o dlhodobom prenájme bytových alebo nebytových priestorov sú uvedené tieto body:
| Informácie o stranách | Ak sú medzi účastníkmi transakcie jednotlivci, registrácia sa uskutoční s povinným uvedením údajov o pase a presnej registračnej adresy. Ak sú medzi účastníkmi transakcie právnické osoby, je potrebné poskytnúť všetky informácie zo základných dokumentov. Ak sa zúčastňuje individuálny podnikateľ, je potrebné uviesť údaje získané po registrácii podniku na daňovom úrade |
| Predmet dohody | uviesť zámer prenajať existujúce priestory nájomcovi. Sú tu uvedené aj všetky technické a právne informácie o objekte - adresa sídla, katastrálne číslo, plocha areálu a ďalšie technické vlastnosti |
| Zodpovednosti a práva strán | Pri vypĺňaní tohto odseku by ste sa mali riadiť platnou legislatívou. Môžete tiež použiť hotovú vzorku a analyzovať body v nej uvedené - ak existujú body, ktoré nie sú vhodné pre konkrétny prípad, nie sú uvedené v pripravovanej zmluve. Ak existujú vysvetlenia, ktoré by mali byť uvedené v dokumente, na základe individuálnej situácie sú uvedené, správne formulované (môžete sa spoľahnúť na Občiansky zákonník Ruskej federácie) |
| Platby a zúčtovanie | uveďte presný poplatok podľa dohody, čas vyrovnania a podmienky na zváženie konfliktných otázok súvisiacich s nedostatočnou včasnou platbou |
| Zodpovednosť strán | Je potrebné uviesť body týkajúce sa poškodenia prenajatej nehnuteľnosti. V tomto prípade by sa malo ujasniť, kto a v akom období opravy vykonáva. Zároveň môže nájomca porušiť podmienky zmluvy tým, že použije priestor na iné účely. Označuje tiež možné platby pokuty alebo penále, najmä v prípade škody. |
| Trvanie zmluvy | uveďte presný dátum začiatku a konca zmluvy. V predloženom odseku by sa mala spomenúť aj skutočnosť možného predĺženia - predĺženia doby trvania zmluvy „automaticky“ |
| Riešenie sporov | uviesť body na posúdenie sporov z dôvodu nedodržania vyššie uvedených povinností |
| Podmienky štátnej registrácie | uveďte skutočnosť, že je potrebné prejsť registračným postupom u spoločnosti Rosreestr, ako aj umožniť platbu (kto platí štátny poplatok) |
| Podrobnosti o stranách | opäť sú uvedené údaje o zmluvných stranách a podpisy nájomcu a prenajímateľa |
Ak je to žiaduce a potrebné, môžete do dokumentu pridať klauzuly ako „vyššia moc“ a „dodatočné informácie“ - tieto klauzuly sa zdajú byť len nedôležité, ale v súčasnej situácii vyššej moci sa v súdnom konaní ukazujú ako hlavné.
Požadované dokumenty
Na uzavretie zmluvy o dlhodobom prenájme je potrebné pripraviť nasledujúce dokumenty:
- pasy strán - ak sú do transakcie zapojené fyzické osoby, a základné dokumenty organizácie, ak sú medzi účastníkmi transakcie právnické osoby. Zároveň je potrebné predložiť osvedčenie o registrácii podnikania na daňovom úrade, ak sa na ňom podieľa fyzická osoba – podnikateľ;
- osvedčenie o vlastníctve objektu - poskytuje vlastník bytových alebo nebytových priestorov, ktoré sú na prenájom;
- dokladový základ - potvrdzuje existenciu vlastníckych práv k objektu;
- výpis z Jednotného štátneho registra - poskytnutý prenajímateľom, ktorý potvrdzuje absenciu zabavenia a zaťaženia prenajatého majetku;
- katastrálny pas;
- technický pas – potrebný na overenie technických informácií deklarovaných prenajímateľom;
- výpis z bytového oddelenia potvrdzujúci neexistenciu dlhu na účtoch za energie - potrebné na potvrdenie absencie možného vypnutia inžinierskych sietí;
- povolenie na prenájom priestorov od všetkých spoluvlastníkov, ak nimi nehnuteľnosť disponuje.
K vyhotoveniu zmluvy o dlhodobom prenájme môžu byť potrebné ďalšie doklady, čo vyplýva z individuálnej situácie. Na správne vypracovanie zmluvy sa môžete poradiť s právnikom.
Registrácia zmluvy o dlhodobom prenájme
Registrácia dlhodobej zmluvy je povinná, najmä ak sa uzatvára na prenájom nebytových priestorov. Registračné poplatky hradí spravidla nájomca.
Ak sa chcete zaregistrovať, musíte urobiť nasledovné:
- Kontaktujte Rosreestr a napíšte zodpovedajúcu žiadosť so žiadosťou o registráciu podpísanej dohody medzi stranami.
- Predložte všetky vyššie uvedené dokumenty.
- K vyššie uvedenému balíku priložte podpísané zmluvy a akt prevzatia a odovzdania predmetu - v 3 kópiách. 2 kópie dokumentov budú distribuované stranám a jedna kópia zostane v archíve Rosreestr.
- Poskytnite aj potvrdenie o zaplatení štátneho poplatku.
Po dokončení vyššie uvedených krokov zamestnanec Rosreestr vezme dokumenty na kontrolu - to netrvá dlhšie ako 10 pracovných dní (čas sa môže líšiť v závislosti od regiónu registrácie dokumentu).
Po uplynutí stanoveného času môžu zmluvné strany odvolať registrované zmluvy a akty o prevzatí a prevode priestorov do nájmu.
Po registrácii sa v Jednotnom štátnom registri vykoná zodpovedajúci záznam, ktorý naznačuje, že nehnuteľnosť je v súčasnosti prenajatá - ide o ochranu pred konaním podvodníkov, ktorí sa môžu pokúsiť predať priestory.
Aké by to mohlo mať následky, ak by ste sa nezaregistrovali?
Ak dohoda nie je zaregistrovaná u Rosreestr, strany sa môžu stretnúť s problémami. Po prvé, bezohľadný prenajímateľ môže požiadať o uvoľnenie priestorov bez zaplatenia pokuty a pred stanovenou lehotou.
Po druhé, ak sa jedna zo strán transakcie z nejakého dôvodu obráti na súd, sudca môže vyhlásiť zmluvu za neplatnú.
Vyhlásením zmluvy za neplatnú zanikajú všetky práva a povinnosti strán navzájom. V dôsledku toho sa žalobca nebude môcť za súčasného stavu domáhať od žalovaného náhrady prípadnej škody.
Vlastnosti ukončenia
K ukončeniu zmluvy o dlhodobom prenájme môže dôjsť dvoma spôsobmi, pričom výber sa riadi aktuálnou situáciou. Prvý spôsob ukončenia zmluvy je založený na tom, že v dokumente je presne stanovená doba jej platnosti.
Ak nie je poskytnuté následné predĺženie – automatické predĺženie – zmluva sa ukončí kontaktovaním spoločnosti Rosreestr a podaním príslušnej žiadosti. Zamestnanci spoločnosti Rosreestr na základe žiadosti zapisujú do jednotného štátneho registra, čím zbavujú strany záväzkov.
Druhým spôsobom je predčasné ukončenie zmluvy o prenájme priestorov, ku ktorému dochádza podaním výpovede. Toto je potrebné vykonať 3 mesiace pred očakávaným ukončením transakcie.
Oznámenie sa zasiela písomne. Ak oznamovaná strana neodpovie na výzvu do 30 dní alebo odmietne vypovedať, iniciátor má právo obrátiť sa na súd, aby dohodu jednostranne ukončil.
Ak vykonávajúci podnik uzatvorí dohodu o vykonaní práce (poskytovanie služieb), ktorá spĺňa znaky uvedené v § 137 ods. 3 daňového poriadku (ďalej len daňový poriadok), je povinný uplatniť „dlhodobú ” postup účtovania príjmov a výdavkov, ako aj DPH na základe takejto dohody. Pozrime sa na vlastnosti tohto účtovníctva a tiež analyzujeme, kedy bude použitie takéhoto účtovného postupu výhodné pre zmluvné strany.
Ktorá zmluva bude dlhodobá?
Zmluvy, ktoré zodpovedajú charakteristikám uvedeným v paragrafe 137.3 daňového poriadku, budeme pre zjednodušenie nazývať dlhodobými zmluvami (stalo sa tak v období platnosti zákona o zisku a takáto lehota je uvedená v odseku 187.9 daňového poriadku).
Pozrime sa podrobne na to, ktorá zmluva na daňové účely bude zodpovedať kritériám uvedeným v § 137 ods. 3 daňového poriadku, podľa ktorého bude musieť platiteľ pri účtovaní príjmov a výdavkov uplatniť osobitný postup.
Zmluva na daňové účely bude teda dlhodobá, ak:
platiteľ dane vyrába tovar, vykonáva práce, poskytuje služby s dlhodobým (viac ako ročným) technologickým výrobným cyklom;
V zmluve nie je ustanovené postupné dodávanie vykonaných prác alebo poskytovaných služieb.
Ak pred 1. 4. 2011 definícia dlhodobej zmluvy nevyvolávala otázky o jej trvaní, teraz existujú takéto otázky. Navyše, ak pred týmto dátumom nebolo pre daňovníka také dôležité stať sa dodávateľom na základe dlhodobej zmluvy na daňové účely (dobrovoľne sa uplatnil osobitný postup účtovania), teraz je to dôležité, keďže uplatnenie osobitného postupu účtovanie o príjmoch a výdavkoch (ako aj o DPH) na základe takýchto zmlúv je povinné.
Otázkou je, že NK nedefinovala pojem technologický cyklus, preto sa v súčasnosti objavujú jeho rôzne interpretácie. Napríklad v „BALANCE“, 2012, č. 9, s. 33 uvádza, že technologický cyklus pozostáva len z technologických operácií (t. j. operácií, v dôsledku ktorých sa mení vzhľad a vnútorný obsah predmetov práce), ako aj z prípravných a dokončovacích prác. To znamená, že technologický cyklus nezahŕňa prestávky v práci a čas na netechnologické operácie (preprava predmetu práce a kontrola kvality).
Existuje aj názor, že všetky práce podľa zmluvy možno rozdeliť do niekoľkých technologických cyklov – v tomto prípade bude potrebné zdokumentovať trvanie každého technologického cyklu v rámci zmluvy.
Domnievame sa, že keďže v daňovom poriadku absentuje pojem technologického cyklu, čo vedie k nejednoznačnému (viacnásobnému) výkladu povinnosti daňovníkov uplatniť osobitný postup účtovania v súlade s odsekmi 137 ods. 3, 138 ods. strany dohody si môžu samy zvoliť spôsob, ktorý je pre nich vhodný.
Napríklad, ak trvanie prác (poskytovania služieb) na základe zmluvy presiahne 1 rok a zmluva neustanovuje postupné dodávanie prác, potom zmluvné strany (ak nemajú záujem uplatniť osobitný postup účtovania podľa bodov 137.3), 138.2 daňového poriadku) môže odôvodniť, že technologický cyklus (pozostávajúci len z technologických operácií) nepresiahne 1 rok, alebo rozdeliť prácu (služby) na základe zmluvy do technologických cyklov nepresahujúcich 1 rok.
V oboch prípadoch by to malo byť uvedené v zmluve. Alebo, aby sa predišlo zbytočným odôvodneniam, je možné zabezpečiť postupné dodávanie prác.
Opačná situácia: účastníci zmluvy majú záujem na tom, aby zmluva bola na daňové účely dlhodobá. Potom by v zmluve (celkové trvanie prác alebo poskytovania služieb, ktoré presahujú 1 rok) malo byť uvedené, že technologický cyklus podľa zmluvy presahuje 1 rok. Prirodzene, táto dohoda by nemala ustanovovať postupné dodávanie.
Výkonný umelec možno bude musieť inšpektorom preukázať svoj prípad. Na tento účel môžete použiť normu ustanovenia 56.21 daňového poriadku - v takýchto nejednoznačných situáciách sa rozhoduje v prospech daňovníka.
Upresnime, že generálny dodávateľ môže uplatniť osobitný postup účtovania stavebných prác podľa § 137 ods. 3, § 138 ods. Vedomostná základňa). Súhlasíme s týmto záverom, keďže daňový poriadok neobsahuje žiadne výhrady k systému zdaňovania protistrán daňovníka v kontexte ich aplikácie noriem ustanovení 137.3, 138.2 daňového poriadku.
Plná verzia článku sa venuje aj týmto otázkam: ako určiť dlhodobé príjmy, dlhodobé výdavky, vyrovnanie príjmov, DPH a kedy je výhodné „dlhodobé“ účtovníctvo. Materiál je prevzatý z čísla časopisu „Bilancia“ č.64. http://balance.ua/magazine/archive_detail.php?ID=52808
· dlhý termín;
· strednodobý;
· krátkodobý;
· sezónne;
· jednorazové obchodné spojenia.
Ekonómovia definujú dobu platnosti dlhodobých vzťahov rôznymi spôsobmi. Takže A.G. Romina stanovuje lehotu na viac ako 3 roky, T.N. Baybardin - viac ako rok. 2 - 3 roky podľa A.G. Pre Rominu sú charakteristické strednodobé ekonomické vzťahy, kým T.N. Baybardin nie je v tejto klasifikácii vôbec vyčlenený. Krátkodobé vzťahy vznikajú na dobu kratšiu ako jeden rok. Sezónne spojenia môžu byť vytvorené medzi dodávateľmi a nákupnými organizáciami, ktoré pôsobia sezónne. Jednorazové spojenia sa vytvárajú pre jednorazový nákup dávky tovaru. A.G. Romina pod pojem krátkodobé ekonomické vzťahy zahŕňa aj jednorazové. V závislosti od zloženia účastníkov:
· medzisystémový (externý);
· vnútrosystémové (vnútorné) ekonomické vzťahy.
Medzisystémové (vonkajšie) ekonomické vzťahy sú charakteristické ich nadväzovaním medzi rôznymi organizáciami a podnikmi a vnútrosystémové (vnútorné) - v rámci systému, t.j. medzi jeho štrukturálnymi členeniami.
Podľa dĺžky trvania kontroly sú:
· strategický;
· operatívne.
Strategické riadenie ekonomických vzťahov je ich nadväzovanie a regulácia na dlhé obdobie, určovanie stratégie práce s dodávateľmi, štúdium zásad rozmiestnenia dodávateľských podnikov a skladov. Operatívne riadenie predstavuje záverečnú fázu procesu riadenia. Je organicky prepojená so strategickým riadením, je jeho pokračovaním, vykonávaným v rámci plnenia zmluvných záväzkov v krátkodobom horizonte. Ekonomické väzby na dodávku tovaru možno vytvoriť:
· prostredníctvom systému jednotných štátnych príkazov;
· prostredníctvom priamych horizontálnych prepojení medzi priemyselnými podnikmi a obchodnými organizáciami;
· s pomocou sprostredkovateľských spoločností, ktoré zabezpečujú dodávku produktov a poskytujú služby pre nadviazanie ekonomických vzťahov medzi výrobcami a odberateľmi na zmluvnom základe;
· prostredníctvom systému organizovaných komoditných trhov: komoditné veľtrhy, aukcie, komoditné burzy a iné formácie trhu.
Ekonomické väzby sa formalizujú uzatváraním dohôd (zmluv, transakcií) podpísaných všetkými účastníkmi ekonomických väzieb. Obchodná zmluva je dohoda uzatvorená medzi podnikmi a organizáciami za účelom zabezpečenia ich hospodárskej činnosti a plnenia vzájomných záväzkov.
V praktickej činnosti obchodných organizácií sa využívajú tieto hlavné typy obchodných zmlúv:
· kúpno-predajná zmluva je zmluva, na základe ktorej sa jedna zmluvná strana (predávajúci) zaväzuje previesť vlastnícke právo k tovaru na druhú zmluvnú stranu (kupujúceho) a kupujúci sa zaväzuje tento tovar prevziať a zaplatiť určitú peňažnú čiastku ( cena) pre nich;
· komisionárska zmluva je zmluva, podľa ktorej sa jedna zmluvná strana (komisár) zaväzuje na účet druhej zmluvnej strany (komitenta) za odplatu vykonať jeden alebo viac obchodov vo svojom mene, avšak na svoje náklady. hlavného;
· zásielková zmluva - zmluva, na základe ktorej jedna zmluvná strana (odosielateľ) odovzdá svoj tovar druhej zmluvnej strane (odosielateľovi) a poverí ju, aby vo svojom mene vykonala za úhradu ďalší predaj tovaru dodaného podľa súhlas;
· zmluva o dodávke tovaru pre potrebu štátu - zmluva, ktorou sa dodávateľ (výkonný odberateľ) zaväzuje previesť tovar odberateľovi štátu alebo na jeho pokyn inej osobe a odberateľ štátu - zabezpečiť platbu za dodaný tovar ;
· zmluva o dodávke - zmluva, podľa ktorej sa dodávateľ (predávajúci) zaväzuje v určenej lehote previesť vyrobený alebo ním zakúpený tovar kupujúcemu na použitie v podnikateľskej činnosti alebo na iné účely nesúvisiace s osobnou, rodinnou, použitie v domácnosti alebo na iné podobné použitie a kupujúci sa zaväzuje ho prevziať a zaplatiť.
Ostatné materiály...
Zvláštnosti regulácie agropriemyselného komplexu v Rusku
Agropriemyselný komplex je najväčší ruský medziodvetvový komplex združujúci desať odvetví hospodárstva zameraný na získavanie a spracovanie poľnohospodárskych surovín. Agropriemyselný komplex ovplyvňuje záujmy takmer celej populácie Ruskej federácie, ...
Vlastnosti prevádzok s nebytovými priestormi v Bieloruskej republike
Transakcie s nehnuteľnosťami sú v súčasnosti jednou z najvyhľadávanejších, no zároveň jednou z najzložitejších oblastí práva. Bez náležitých skúseností a relevantných znalostí v tejto oblasti je dosť ťažké samostatne sa orientovať v Transakciách...
Ekonomická efektívnosť integrovanej mechanizácie na obdobie jarných poľných prác v podmienkach SPOK Voskhod
Poľnohospodárstvo je najzložitejším a najnáročnejším odvetvím tak v agropriemyselnom komplexe, ako aj v celom národnom hospodárstve. Je to spôsobené predovšetkým vplyvom pôdnych a klimatických podmienok na výrobu. Napriek tomu, že po perestrojke v našej...