Se diferencian por período de validez. Contrato de arrendamiento de edificio a largo plazo (con condiciones de garantía del propietario)

El alquiler a largo plazo es un ejemplo clásico y muy claro de un juego en el que todos ganan, afirma Gavriil Korolev, director del departamento inmobiliario de CJSC RVM Capital Investment Group.

Es muy interesante definir el conocido término “contrato de alquiler a corto plazo”. Por lo general, esto significa un contrato de arrendamiento de 11 meses que no está registrado en Rosreestr. Al mismo tiempo, no llamaría a un acuerdo de hasta tres años un contrato de arrendamiento a largo plazo y también lo clasificaría como a corto plazo, porque un verdadero contrato de arrendamiento a largo plazo comienza a partir de cinco años. Y es por eso.

El alquiler a largo plazo, independientemente de la superficie alquilada (normalmente empieza entre 300 y 500 m2) es un contrato de varias partes. Este contrato, a diferencia de uno de corta duración, incluye los siguientes elementos: alquiler vacacional, BOMA 2010 y BOMA 1996, indexación del alquiler, step up, penalización por terminación anticipada, terminación del local a cargo del arrendador, reglas de uso y mejora de la propiedad y mucho más.

Este conjunto de elementos obliga a la creación de contratos complejos de varias páginas que permiten al inquilino obtener la máxima cantidad de derechos en virtud del contrato de arrendamiento, cercanos a los derechos del propietario del inmueble.

El inquilino a largo plazo recibe una amplia gama de poderes. De hecho, lo único que lo distingue del propietario es la necesidad de pagar el alquiler y la ausencia del derecho a enajenar la propiedad arrendada a propiedad de otras personas. En este caso, el inquilino puede incluso tener derecho a subarrendar sin necesidad de obtener el consentimiento del propietario. Por ejemplo, en un contrato, este derecho incondicional puede aplicarse a todas las organizaciones del grupo de personas del inquilino.

Un contrato de alquiler a largo plazo es una excelente alternativa a la compra de bienes inmuebles. En ambos casos, el empresario se guía por las perspectivas a largo plazo; después de todo, alguien que piensa en el "corto plazo" no comprará ni alquilará bienes inmuebles durante mucho tiempo, sino que preferirá el alquiler a corto plazo.

El arrendamiento a largo plazo es, por regla general, la elección de organizaciones grandes y estables (Gazprom, Sberbank, Rosatom, etc.), cuyo negocio es estable y está diseñado para proyectos "a largo plazo". Aquí es donde empiezan a aparecer los aspectos positivos de los alquileres de larga duración. Entre ellos incluiría los siguientes:

• la oportunidad de alquilar vacaciones, es decir, la oportunidad de no pagar alquiler hasta por un año;
• recibir un período de aumento (un período de tarifas de alquiler base reducidas), que brinda una oportunidad para el desarrollo y la estabilización del negocio en una nueva ubicación; especialmente relevante para inquilinos de espacios comerciales;
• la oportunidad de no pagar un depósito de seguridad (un pago equivalente al costo de uno a tres meses de alquiler), sino de reemplazarlo con una garantía bancaria, es decir, no hay "congelación" del capital, la tasa de alquiler base para los inquilinos a largo plazo son más bajos que los inquilinos a corto plazo;
• Como regla general, las áreas de alta calidad de las clases B+ y A se alquilan a largo plazo: oficinas, almacenes, locales comerciales, lo que crea ventajas sobre los inquilinos a corto plazo.

En general, el alquiler a largo plazo es un ejemplo clásico y muy claro de juego en el que todos ganan. Como resultado de tal transacción, todas las partes se benefician. El propietario recibe un flujo de alquiler a largo plazo garantizado, puede obtener un préstamo económico a largo plazo, vender la propiedad arrendada como un activo generador de ingresos a inversores profesionales (debido a la indexación del contrato de arrendamiento, es mucho más caro que su valoración para el período de celebración del contrato de arrendamiento), y no tienen fallas financieras debido a la mudanza (rotación) de los inquilinos (esto es típico de los arrendamientos a corto plazo), reciben buenas condiciones comerciales de las organizaciones operativas, y también celebran contratos a largo plazo con ellos. El inquilino recibe los beneficios anteriores, lo que se traduce en un ahorro presupuestario y una mejora de la calidad de su alojamiento.

En el sector inmobiliario de oficinas, ha habido una tendencia a que los inquilinos pasen de la clase B a las clases B+ y A: los inquilinos a corto plazo de inmuebles de oficinas de baja calidad comenzaron a celebrar contratos de arrendamiento a largo plazo para propiedades excelentes. Esto les crea inmediatamente una serie de ventajas: les permite conservar el valioso núcleo de personal existente sin aumentar los salarios y contratar nuevos especialistas altamente calificados que se sentirán atraídos por las cómodas y modernas condiciones de trabajo, porque pasamos la mayor parte de nuestra vida activa en trabajar. Recuerdo que cuando trabajaba en otra empresa no podíamos encontrar especialistas para nuestra oficina ubicada en una ciudad cerca de Moscú. Los candidatos incluso se negaron a acudir a entrevistas, a pesar del salario de mercado. Aquellos que pasen a las clases B+ y A con contratos de arrendamiento a largo plazo no experimentarán ese problema.

Pero los beneficios más notables los reciben las redes o las grandes organizaciones: para ellas, el descuento en el alquiler base es mayor, las vacaciones se miden en años, el propietario está dispuesto a realizar reparaciones de alta calidad por su cuenta e incluso pensar en amueblar y Financiación de un centro de datos. En tales situaciones, el contrato a largo plazo se divulga completamente, creando los máximos beneficios económicos para todas las partes.

Pero no todos los propietarios e inquilinos están preparados para contratos a largo plazo que requieran ciertas concesiones. Por ejemplo, es poco probable que el propietario entable una relación a largo plazo con el máximo conjunto de preferencias con un inquilino que no pueda demostrar su solvencia económica en el futuro. Y algunos generalmente evitan inquilinos grandes y ambiciosos que crean dolores de cabeza con sus demandas infladas, y prefieren inquilinos pequeños y de corto plazo, pero con buenos salarios. Este enfoque tiene sus ventajas, que en la práctica se expresan en altos flujos de alquiler, cuyo inconveniente es el largo tiempo de inactividad de los locales sin alquiler a la espera de un nuevo cliente.

¿Cuáles son las desventajas de los alquileres a largo plazo? El hecho es que la crisis actual prácticamente los ha nivelado. Al fin y al cabo, la principal desventaja era que el inquilino asumía el riesgo cambiario a largo plazo. Pero en los últimos dos años se ha producido un cambio fundamental en el mercado inmobiliario comercial, que se manifiesta en una transición masiva de arrendamientos en moneda extranjera a arrendamientos en rublos.

No puedo evitar hablaros de otro efecto interesante del alquiler a largo plazo. Existe la expresión “lugar santo”, un lugar que por razones inexplicables atrae o retiene inquilinos durante muchos años, incluso décadas. Muchos propietarios sueñan con que su propiedad sea un lugar así. Hay una explicación para este fenómeno. Una de las razones es crear un espíritu corporativo/de club entre diferentes inquilinos que permanecen en el mismo lugar durante mucho tiempo. Durante este período se van las organizaciones innecesarias y solo quedan las que están adscritas al lugar. Los empleados compraron o alquilaron viviendas cercanas, se formó un círculo cercano de proveedores y compradores, se formaron conexiones personales y comerciales estables entre los inquilinos, etc.

Hoy en día, se están sentando las bases para la transición del mercado ruso hacia un nuevo hito de desarrollo: los contratos de arrendamiento a ultra largo plazo por 20 años o más. Y ejemplos similares ya existen en todos los segmentos inmobiliarios (oficinas, almacenes, comercio minorista). Como resultado, los bienes raíces competirán fuertemente con los valores y depósitos en la lucha por los inversores institucionales.

Ahora es el momento de los alquileres de larga duración. Las tarifas han bajado al mínimo y hay abundante espacio de calidad disponible en todos los segmentos. Crear una asociación mutuamente beneficiosa entre propietario e inquilino permite que ambas partes ganen.

Gavriil Korolev especialmente para RBC Real Estate

Una de las graves deficiencias de la legislación moderna- falta de regulación del procedimiento para la celebración de contratos a largo plazo. Contratos a largo plazo no se mencionan en absoluto en el Código Civil, aunque representan un poderoso medio legal para organizar el comercio y otras relaciones comerciales. Se caracterizan por una gama más amplia de oportunidades y mayores capacidades regulatorias que las de corto plazo.

El mayor efecto de los contratos a largo plazo se crea debido a la posibilidad de resolver en ellos problemas a largo plazo que no pueden resolverse sobre la base de contratos anuales y otros contratos a corto plazo. Los propios contratos a largo plazo proporcionan importantes beneficios al reducir los costos de transacción y garantizar la generación sostenible de ganancias. Sin embargo, lo principal de ellos.- no sólo un período de validez, sino la inclusión de tareas que requieren varios años para completarse. Estas son las responsabilidades de dominar la producción de nuevos tipos de bienes con propiedades fundamentalmente diferentes, mejorar las características de calidad de los productos, introducirles mejoras de diseño, etc. Para cumplir tales condiciones, se requieren medidas productivas y tecnológicas a largo plazo.

Hay una serie de características importantes en el procedimiento para celebrar contratos a largo plazo. En Occidente, la práctica del encarcelamiento está muy extendida contratos de dos niveles.

El primer nivel es el acuerdo marco (principal).. Acuerdo marco se concluye por un largo período de tiempo y resuelve las principales cuestiones de la relación, que generalmente no están sujetas a cambios durante el período de vigencia de la obligación. Las condiciones de la naturaleza cambiante persisten abierto - están sujetos a liquidación en contratos separados.

Es extremadamente importante en los acuerdos marco especificar quién envía el borrador de un acuerdo separado y en qué plazo, cómo y en qué plazo se comunican y resuelven las discrepancias que surjan. Aquí es posible prever la obligación de presentar disputas bajo los términos de contratos individuales al tribunal de arbitraje, fijando un plazo para ello. El acuerdo marco podrá prever la aceptación tácita recibió un borrador de acuerdo por separado. Sin determinar tales cuestiones, el contrato principal se vuelve inaplicable.

El segundo nivel son los contratos individuales, celebrados por períodos cortos apropiados o para el suministro de lotes únicos de bienes. Acuerdos separados definen condiciones relacionadas con las características específicas de las actividades durante dichos períodos privados. En Rusia, este tipo de construcción de relaciones se utiliza cada vez más porque es económica y legalmente conveniente.

Si una de las partes evita celebrar un acuerdo y la ley o el acuerdo principal o preliminar establece la obligación de la persona de celebrar un acuerdo, entonces se puede presentar una reclamación por la obligación de celebrar un acuerdo. El contrato principal o preliminar deberá definir los términos esenciales del contrato o indicar el procedimiento para su determinación. Se debe adjuntar un borrador del acuerdo al escrito de demanda y se enviará una segunda copia al demandado. Si se satisface el reclamo, el tribunal obliga al demandado a celebrar un acuerdo sobre los términos del proyecto existente. Antes de que se tome una decisión en el caso, el demandado puede declarar desacuerdos sobre el proyecto de acuerdo y el tribunal está obligado a tomar una decisión sobre las cuestiones controvertidas.

Independientemente de que el demandado firme el contrato, éste se considera celebrado en los términos del borrador existente en el proceso judicial. Esta regla se aplica a todos los casos de coacción para celebrar un acuerdo (ventas en subasta, rescate de propiedad privatizada, etc.).

Con el desarrollo de las actividades comerciales, las entidades están desarrollando y utilizando nuevas formas de establecer relaciones comerciales que mejor satisfagan las necesidades del volumen de negocios comercial. Incluso los procedimientos contractuales tradicionales del derecho civil adquieren diversas diferencias y especificidades cuando se aplican en las relaciones comerciales.

Según la Ley "sobre contratación pública", un acuerdo marco es un contrato que es celebrado por uno o más clientes (cliente general) por escrito en la forma prescrita por esta Ley, con uno o más participantes en el procedimiento de contratación con el fin de determinar las condiciones básicas para la adquisición de bienes y servicios individuales para la celebración de contratos públicos pertinentes durante el período de validez del acuerdo marco.

Las principales condiciones que debe contener el acuerdo marco:

Objeto de la adquisición de bienes y servicios;

Nombre, nomenclatura, gama de productos, servicios;

Características técnicas y funcionales del objeto de compra;

Requisitos para la calidad de bienes y servicios;

Precio por unidad de bienes (servicios);

Cantidad aproximada de bienes o cantidad (volumen) de servicios prestados;

Lugar de suministro de bienes o prestación de servicios;

El borrador del contrato de adquisición (si el cliente ha indicado en el pliego de condiciones que todos los términos esenciales del contrato de adquisición se determinarán en el acuerdo marco) o los términos principales del contrato que necesariamente se incluirán en el contrato de adquisición (si el cliente ha indicado en el pliego de condiciones que no todas las condiciones esenciales del contrato se determinarán en el acuerdo marco);

El procedimiento para que el cliente negocie con un participante en caso de que no todos los términos esenciales del contrato de adquisición estén definidos en el acuerdo marco y el acuerdo marco se celebre con un participante;

Condiciones y procedimiento de selección, selección competitiva con indicación obligatoria de los criterios y metodología de selección o selección competitiva en el caso de que no todos los términos esenciales del acuerdo de compra estén definidos en el acuerdo marco;

El período por el cual se celebra el acuerdo marco;

Duración y procedimiento para celebrar un contrato público en virtud de un acuerdo marco;

Condiciones de resolución del acuerdo marco.

Las Características también definen: los términos para celebrar un acuerdo marco, el procedimiento para realizar cambios en el acuerdo marco, los detalles de la realización de adquisiciones en virtud de acuerdos marco, así como los detalles de la información sobre los resultados de las adquisiciones en virtud de acuerdos marco.

El arrendamiento de locales residenciales o no residenciales se confirma mediante un contrato de arrendamiento, que se celebra por un período determinado.

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Este período determina el tipo de documento: a corto o largo plazo. A continuación hablaremos de un contrato de arrendamiento a largo plazo, que tiene algunas particularidades en su elaboración y posterior cumplimiento.

Lo que es

El contrato de arrendamiento lo celebran el inquilino y el arrendador, quienes actúan como partes del documento. Un contrato de alquiler puede celebrarse por varios meses y puede denominarse a corto plazo.

Pero en la mayoría de los casos, se recomienda redactar un documento por un período prolongado, más de un año, lo que se denomina a largo plazo. Un contrato de larga duración no se diferencia en su redacción de uno de corta duración, pero posteriormente tiene determinadas condiciones de cumplimiento.

Condiciones

Se puede redactar un contrato a largo plazo por varios años, por lo que la elección del local en alquiler debe abordarse con cuidado.

En el caso presentado se distinguen las siguientes condiciones para el cumplimiento del acuerdo de largo plazo:

1. El acuerdo entra en vigor inmediatamente desde el momento de la firma si no hay indicación de la duración exacta del acuerdo; si el documento no indica las fechas de inicio y finalización del acuerdo, el inquilino tiene derecho a exigir el uso del local. el día de la firma del documento.
2. Si el documento especifica los términos del contrato, se observan tanto al inicio del período como al final.
3. El contrato tiene fuerza legal como resultado de su firma por las partes: el inquilino y el arrendador.
4. Si el local se alquila por un período prolongado, se debe examinar cuidadosamente: verificar el estado externo e interno, los sistemas de comunicación y la presencia de equipos de trabajo.
5. El local debe renovarse durante el contrato de arrendamiento; esto debe indicarse en el documento. Las reparaciones corrientes son responsabilidad del inquilino, así como las reparaciones de averías que surjan por su culpa. Las reparaciones importantes del local y del edificio en su conjunto se realizan por cuenta del arrendador. Aquí se resalta el momento de las reparaciones obligatorias si surgen averías como resultado de un cataclismo inesperado: inundaciones o daños causados ​​por las condiciones climáticas.
6. Si el local está subarrendado, se debe tener en cuenta que dicho acuerdo no puede exceder el período de validez del documento principal.
7. Un contrato a largo plazo se redacta por un período de más de un año, por lo que debe registrarse en Rosreestr.

No hay diferencias en el acuerdo a largo plazo: todas las obligaciones y derechos de las partes están previstos y respetados aquí de conformidad con la legislación rusa.

Las diferencias y características del acuerdo pueden surgir de la situación individual, lo que debe indicarse en el documento.

Cómo aplicar y su muestra.

Un contrato para locales residenciales se redacta según el mismo principio. No existe un formulario específico y certificado para un contrato de arrendamiento a largo plazo, por lo que se redacta de forma simple y libre, pero teniendo en cuenta todas las regulaciones y leyes; esta es la única forma de lograr la fuerza legal del documento firmado.

El contrato de arrendamiento a largo plazo de locales residenciales o no residenciales especifica los siguientes puntos:

Información sobre las fiestas.	Si entre los participantes en la transacción hay personas físicas, el registro se realiza con la indicación obligatoria de los datos del pasaporte y la dirección exacta de registro. Si entre los participantes en la transacción hay personas jurídicas, entonces es necesario proporcionar toda la información de los documentos constitutivos. Siempre que participe un empresario individual, es necesario indicar los datos recibidos después de registrar la empresa ante las autoridades fiscales.
Objeto del acuerdo	indicar la intención de arrendar el local existente al inquilino. Aquí también se proporciona toda la información técnica y legal sobre el objeto: dirección legal, número catastral, superficie del local y otras características técnicas.
Responsabilidades y derechos de las partes	A la hora de cumplimentar este párrafo conviene guiarse por la legislación vigente. También puede utilizar una muestra ya preparada y analizar los puntos especificados en ella; si hay puntos que no son adecuados para un caso particular, no se indican en el contrato que se está redactando. Si hay aclaraciones que deban indicarse en el documento, en función de la situación individual, se indican y formulan correctamente (puede confiar en el Código Civil de la Federación de Rusia)
Pagos y liquidaciones	indicar la tarifa exacta según el acuerdo, el momento de la liquidación y las condiciones para considerar cuestiones de conflicto relacionadas con la falta de pago oportuno
Responsabilidad de las partes	Es necesario enumerar los puntos relacionados con los daños a la propiedad alquilada. En este caso, conviene aclarar quién realiza las reparaciones y durante qué plazo. Al mismo tiempo, el inquilino puede violar los términos del acuerdo al utilizar el local para otros fines. También indica posibles pagos de multa o sanción, especialmente en caso de daños.
Duración del contrato	indicar las fechas exactas de inicio y finalización del acuerdo. El párrafo presentado también debe mencionar el hecho de una posible extensión: extensión del plazo del acuerdo "automáticamente".
Resolución de conflictos	indicar los puntos para la consideración de disputas por incumplimiento de las obligaciones anteriores
Condiciones de registro estatal.	indicar el hecho de la necesidad de pasar por el procedimiento de registro en Rosreestr, así como permitir el pago (quién paga la tasa estatal)
Detalles de las fiestas	los detalles de las partes se enumeran nuevamente y se colocan las firmas del inquilino y el propietario

Si lo desea y es necesario, puede agregar cláusulas como "fuerza mayor" e "información adicional" al documento; estas cláusulas parecen sin importancia, pero en la situación actual de fuerza mayor resultan ser las principales en los procedimientos judiciales.

Documentos requeridos

Para redactar un contrato de arrendamiento a largo plazo, es necesario preparar los siguientes documentos:

• pasaportes de las partes: si hay personas físicas involucradas en la transacción y documentos constitutivos de la organización, si hay personas jurídicas entre los participantes en la transacción. Al mismo tiempo, sujeto a la participación de un empresario individual, se debe presentar un certificado de registro comercial ante las autoridades fiscales;
• certificado de propiedad del objeto, proporcionado por el propietario del local residencial o no residencial que se alquila;

• base documental: confirma la existencia de derechos de propiedad sobre el objeto;
• un extracto del Registro Unificado del Estado, proporcionado por el arrendador, que confirme la ausencia de embargo y gravamen sobre la propiedad arrendada;
• pasaporte catastral;

• pasaporte técnico – necesario para verificar la información técnica declarada por el arrendador;

• un extracto del departamento de vivienda que confirme la ausencia de deuda en las facturas de servicios públicos, necesario para confirmar la ausencia de un posible cierre de los servicios públicos;
• permiso para alquilar el local de todos los copropietarios, si la propiedad los tiene.

Para redactar un contrato de arrendamiento a largo plazo, es posible que se requieran documentos adicionales, lo que se deriva de la situación individual. Para redactar correctamente un contrato, puede consultar a un abogado.

Registro de un contrato de arrendamiento a largo plazo.

El registro de un contrato a largo plazo es obligatorio, especialmente si se concluye para el arrendamiento de locales no residenciales. Por regla general, los gastos de registro los paga el inquilino.

Para registrarse, debe hacer lo siguiente:

1. Póngase en contacto con Rosreestr y escriba la solicitud correspondiente con una solicitud para registrar el acuerdo firmado entre las partes.
2. Envíe todos los documentos enumerados anteriormente.
3. Adjunte al paquete anterior los acuerdos firmados y el acto de aceptación y transferencia del objeto, en 3 copias. Se distribuirán 2 copias de los documentos a las partes y una copia permanecerá en el archivo de Rosreestr.
4. También proporcione un recibo de pago de la tasa estatal.

Después de completar los pasos anteriores, un empleado de Rosreestr lleva los documentos para su revisión; esto no dura más de 10 días hábiles (el tiempo puede variar según la región de registro del documento).

Transcurrido el tiempo señalado, las partes podrán retirar los acuerdos registrados y los actos de aceptación y cesión del local en alquiler.

Al registrarse, se realiza una entrada correspondiente en el Registro Unificado del Estado, que indica que la propiedad está actualmente arrendada; esto es protección contra las acciones de estafadores que pueden intentar vender el local.

¿Cuáles podrían ser las consecuencias si no se registra?

Si el acuerdo no se registra en Rosreestr, las partes pueden encontrar dificultades. En primer lugar, un arrendador sin escrúpulos puede exigir desalojar el local sin pagar multa y antes del plazo indicado.

En segundo lugar, si por alguna razón una de las partes de la transacción acude a los tribunales, el juez puede declarar inválido el contrato.

Al declarar inválido el acuerdo, se cancelan todos los derechos y obligaciones de las partes entre sí. En consecuencia, el demandante no podrá exigir al demandado una indemnización por daños y perjuicios, en su caso, en la situación actual.

Características de la terminación.

La rescisión de un contrato de arrendamiento a largo plazo puede ocurrir de dos maneras, cuya elección dependerá de la situación actual. El primer método para rescindir un contrato se basa en la presencia en el documento de un período de validez especificado con precisión.

Si no se proporciona una extensión posterior (extensión automática), el acuerdo se rescinde comunicándose con Rosreestr y presentando la solicitud correspondiente. Los empleados de Rosreestr, previa solicitud, realizan inscripciones en el Registro Estatal Unificado, eliminando así obligaciones de las partes.

El segundo método es la rescisión anticipada del contrato de alquiler del local, que se produce mediante la presentación de un aviso de rescisión. Esto debe hacerse 3 meses antes de la terminación prevista de la transacción.

La notificación se envía por escrito. Si la parte notificada no responde a la notificación dentro de los 30 días o se niega a rescindir el acuerdo, el iniciador tiene derecho a solicitar ante el tribunal la rescisión unilateral del acuerdo.

Si la empresa ejecutora celebra un contrato para la realización de un trabajo (prestación de servicios) que cumple con los criterios establecidos en la cláusula 137.3 del Código Tributario (en adelante, el Código Tributario), entonces está obligada a aplicar el “largo plazo "Procedimiento para contabilizar ingresos y gastos, así como el IVA en virtud de dicho acuerdo. Consideremos las características de esta contabilidad y también analicemos cuándo el uso de dicho procedimiento contable será beneficioso para las partes del contrato.
¿Qué contrato será a largo plazo?
Por conveniencia, llamaremos contratos de largo plazo a los contratos que correspondan a las características dadas en la cláusula 137.3 del Código Tributario (esto sucedió durante el período de la Ley de Ganancias y dicho plazo se da en la cláusula 187.9 del Código Tributario).
Examinemos en detalle qué acuerdo a efectos tributarios corresponderá a los criterios establecidos en la cláusula 137.3 del Código Tributario, según el cual el pagador deberá aplicar un procedimiento especial para contabilizar ingresos y gastos.
Así, un contrato a efectos fiscales será de largo plazo si:
el contribuyente produce bienes, realiza trabajos, brinda servicios con un ciclo de producción tecnológico de largo plazo (más de un año);
El contrato no prevé la entrega etapa por etapa del trabajo realizado o los servicios prestados.
Si antes del 01/04/11 la definición de contrato a largo plazo no planteaba dudas sobre su duración, ahora existen esas dudas. Además, si antes de esta fecha no era tan importante para el contribuyente convertirse en contratista bajo un contrato a largo plazo a efectos fiscales (se aplicaba voluntariamente un procedimiento contable especial), ahora esto es importante, ya que la aplicación de un procedimiento especial para la contabilidad de ingresos y gastos (así como el IVA) en virtud de dichos contratos es obligatoria.
La cuestión es que el NK no ha definido el concepto de ciclo tecnológico, por lo que ahora están surgiendo diferentes interpretaciones del mismo. Por ejemplo, en “BALANCE”, 2012, No. 9, p. 33 establece que el ciclo tecnológico consiste únicamente en operaciones tecnológicas (es decir, operaciones como resultado de las cuales cambia la apariencia y el contenido interno de los objetos de trabajo), así como trabajos preparatorios y de acabado. Es decir, el ciclo tecnológico no incluye pausas en el trabajo y tiempo para operaciones no tecnológicas (transporte de la materia laboral y control de calidad).
También existe la opinión de que la totalidad del trabajo en virtud del contrato se puede dividir en varios ciclos tecnológicos; en este caso, deberá documentarse la duración de cada ciclo tecnológico en el marco del contrato.
Creemos que dado que el concepto de ciclo tecnológico está ausente en el Código Tributario, lo que conduce a una interpretación ambigua (múltiple) de la obligación de los contribuyentes de aplicar un procedimiento contable especial de acuerdo con las cláusulas 137.3, 138.2 del Código Tributario, el Las partes del acuerdo pueden elegir por sí mismas el método que más les convenga.
Por ejemplo, si la duración del trabajo (prestación de servicios) en virtud de un contrato excede 1 año y el contrato no prevé la entrega del trabajo por etapas, entonces las partes (si no están interesadas en aplicar un procedimiento contable especial según las cláusulas 137.3, 138.2 del Código Tributario) puede justificar que el ciclo tecnológico (que consiste únicamente en operaciones tecnológicas) no exceda de 1 año, o dividir el trabajo (servicios) bajo el contrato en ciclos tecnológicos que no excedan 1 año.
En ambos casos, esto deberá especificarse en el contrato. O, para evitar justificaciones innecesarias, es posible prever una entrega del trabajo por etapas.
Situación contraria: las partes del contrato están interesadas en que el contrato sea de larga duración a efectos fiscales. Luego, el contrato (cuya duración total del trabajo o prestación de servicios excede 1 año) debe indicar que el ciclo tecnológico bajo el contrato excede 1 año. Naturalmente, este acuerdo no debería prever una entrega escalonada.
Es posible que el artista tenga que demostrar su caso ante los inspectores. Para hacer esto, puede utilizar la norma del párrafo 56.21 del Código Tributario: en situaciones tan ambiguas, la decisión se toma a favor del contribuyente.
Aclaremos que el contratista general puede aplicar un procedimiento especial para contabilizar los trabajos de construcción en virtud de las cláusulas 137.3, 138.2 del Código Tributario si el trabajo es realizado por subcontratistas que no aplican este procedimiento contable (dicha explicación está contenida en el Impuesto Unificado Base de conocimientos). Estamos de acuerdo con esta conclusión, ya que el Código Tributario no contiene reservas sobre el sistema de tributación de las contrapartes del contribuyente en el contexto de su aplicación de las normas de las cláusulas 137.3, 138.2 del Código Tributario.
La versión completa del artículo también aborda las siguientes cuestiones: cómo determinar los ingresos a largo plazo, los gastos a largo plazo, el ajuste de ingresos, el IVA y cuándo es beneficiosa la contabilidad "a largo plazo". El material está extraído del número de la revista “Balance” nº 64. http://balance.ua/magazine/archive_detail.php?ID=52808

· a largo plazo;

· término medio;

· Corto plazo;

· estacional;

· conexiones comerciales únicas.

Los economistas definen el período de validez de las relaciones a largo plazo de diferentes maneras. Entonces A.G. Romina fija plazo superior a 3 años, T.N. Baybardin - más de un año. 2 - 3 años según A.G. Romina se caracteriza por tener relaciones económicas de mediano plazo, mientras que T.N. Baybardin no se destaca en absoluto en esta clasificación. Las relaciones de corto plazo se establecen por un período inferior a un año. Se pueden establecer conexiones estacionales entre proveedores y organizaciones de compras que operan estacionalmente. Las conexiones únicas se establecen para una compra única de un lote de bienes. A.G. Romina en el término relaciones económicas de corto plazo también incluye las únicas. Dependiendo de la composición de los participantes:

· intersistema (externo);

· Relaciones económicas intrasistema (internas).

Las relaciones económicas entre sistemas (externas) se caracterizan por su establecimiento entre varias organizaciones y empresas, y dentro del sistema (internas), dentro del sistema, es decir. entre sus divisiones estructurales.

Según la duración del control existen:

· estratégico;

· Operacional.

La gestión estratégica de las relaciones económicas es su establecimiento y regulación a largo plazo, determinando una estrategia de trabajo con proveedores, estudiando los principios de ubicación de empresas proveedoras y almacenes. La gestión operativa representa la etapa final del proceso de gestión. Está relacionado orgánicamente con la gestión estratégica, siendo su continuación, realizada en el marco del cumplimiento de las obligaciones contractuales en el corto plazo. Se pueden establecer vínculos económicos para el suministro de bienes:

· a través del sistema de órdenes estatales unificadas;

· a través de conexiones horizontales directas entre empresas industriales y organizaciones comerciales;

· con la ayuda de empresas intermediarias que aseguran el suministro de productos y prestan servicios para establecer relaciones económicas entre fabricantes y compradores sobre una base contractual;

· a través de un sistema de mercados de productos básicos organizados: ferias de productos básicos, subastas, bolsas de productos básicos y otras formaciones de mercado.

Los vínculos económicos se formalizan mediante la celebración de acuerdos (contratos, transacciones) firmados por todos los participantes en los vínculos económicos. Un contrato comercial es un acuerdo celebrado entre empresas y organizaciones con el fin de asegurar sus actividades económicas y cumplir con obligaciones mutuas.

En las actividades prácticas de las organizaciones comerciales, se utilizan los siguientes tipos principales de contratos comerciales:

· un contrato de compraventa es un acuerdo en virtud del cual una parte (el vendedor) se compromete a transferir la propiedad de los bienes a la otra parte (el comprador), y el comprador se compromete a aceptar estos bienes y pagar una determinada cantidad de dinero ( precio) para ellos;

· un acuerdo de comisión es un acuerdo según el cual una parte (el comisionista), en nombre de la otra parte (el principal), a cambio de una tarifa, se compromete a realizar una o más transacciones en su propio nombre, pero a expensas del mandante;

· acuerdo de consignación: un acuerdo en virtud del cual una parte (el expedidor) transfiere sus mercancías a la otra parte (el expedidor) y le ordena, en su propio nombre, llevar a cabo, pagando una tarifa, la venta posterior de las mercancías entregadas en virtud de el acuerdo;

· contrato para el suministro de bienes para necesidades estatales: un acuerdo en virtud del cual el proveedor (ejecutante) se compromete a transferir los bienes al cliente estatal o, según sus instrucciones, a otra persona, y al cliente estatal, para garantizar el pago de los bienes suministrados. ;

· acuerdo de suministro: un acuerdo según el cual el proveedor (vendedor) se compromete a transferir, dentro de un período específico, los bienes producidos o los bienes comprados por él al comprador para su uso en actividades comerciales u otros fines no relacionados con el personal, la familia o el hogar. u otro uso similar, y el comprador se compromete a aceptarlo y pagarlo.

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