Metodología de valoración de terrenos. Determinar el valor de mercado de un terreno.

El valor de mercado es el precio de venta más probable de una propiedad en un mercado competitivo y abierto con acciones conscientes y racionales en interés del comprador y vendedor, bien informados y no bajo la presión de circunstancias extraordinarias.

Para evaluar el valor de mercado de un terreno, se requiere la siguiente información:

1) título de propiedad y datos registrales del terreno;

características físicas del sitio;

datos sobre la relación del sitio con el medio ambiente;

4) factores económicos que caracterizan el sitio.

Las fuentes de estos datos pueden ser los comités y comisiones de tierras de ciudades, distritos y aldeas donde se registran las transacciones de tierras, empresas inmobiliarias especializadas en transacciones de tierras, organizaciones de préstamos hipotecarios, empresas de tasación, publicaciones periódicas y otras fuentes.

Hay cinco métodos principales para evaluar el valor de mercado de la tierra:

Basado en ventas comparables.

Método de correlación (transferencia).

Capitalización de la renta del suelo.

Técnica de residuos para el suelo.

Método de desarrollo del suelo.

El método más común de valoración de la tierra es el método de ventas comparativas directas basado en transacciones recientes (3 a 6 meses).

Se basa en el principio de sustitución: un comprador racional no pagará por un terreno determinado más de lo que le costaría un terreno similar con propiedades útiles similares.

Según este método:

• 1) se identifican las ventas reales de terrenos en el mercado relevante o sus segmentos;
• 2) se realizan ajustes para tener en cuenta las diferencias entre el sitio evaluado y cada sitio comparable.

La comparación del terreno evaluado con terrenos baldíos comparables se realiza según dos componentes: a) según los elementos de comparación; b) por unidades de comparación.

Como elementos de comparación se toman todos los factores que pueden tener un impacto significativo en los costos requeridos para el desarrollo del sitio: la ubicación del sitio, cuáles son los derechos de propiedad de la tierra, la estructura del suelo, la presencia de aguas subterráneas, pantanos y cuál es la probabilidad de inundar el sitio, el volumen de trabajo de recuperación, la presencia edificios en el sitio y el monto de los costos asociados con su destrucción para preparar el sitio para un nuevo desarrollo, estructuras de comunicación en el sitio y su condición técnica, el ecológico estado del sitio, el medio ambiente, la presencia de monumentos históricos y su protección por parte del estado, la disponibilidad de servicios y “otros”.

La unidad de comparación se toma como:

• 1) precio por hectárea para grandes superficies con fines agrícolas, industriales o para construcción de viviendas;
• 2) precio por 1 m2 En centros de negocios de ciudades, para oficinas, comercios, etc.:
• 3) precio por 1 metro frontal para uso comercial de suelo en ciudades. El costo de un lote es proporcional a la longitud de su borde a lo largo de la calle o carretera, y la profundidad estándar del lote representa una pequeña porción del costo;
• 4) precio por lote: parcelas estándar en forma y tamaño en zonas residenciales, casas de campo, etc.
• 5) precio por unidad de densidad: la relación entre el área de construcción y el área del terreno.

Para las áreas urbanizadas, se puede utilizar como unidad de comparación la siguiente:

• - precio por 1 m2 de superficie total o neta;
• - precio por 1 m3 - para almacenes, ascensores, etc.;
• - precio por unidad que genera ingresos - una plaza en un garaje, en un estadio, una plaza de aparcamiento, etc.

Cuando se utiliza la técnica de la unidad de comparación, el costo promedio o típico de la unidad de comparación para cada grupo homogéneo de sitios se determina sobre la base de una cantidad de ventas reales.

El promedio se determina calculando el precio de venta medio o promedio por unidad de comparación. Esta técnica se utiliza en los casos en que las áreas son muy diferentes entre sí en tamaño, pero relativamente similares en parámetros.

Otra técnica se basa en determinar, mediante el análisis de ventas comparables, el coste de un terreno básico y estándar, que luego sirve como guía para calcular el coste de otros terrenos. El objeto de evaluación es una superficie base real o hipotética.

En general, el precio de mercado de la tierra se puede determinar

como sigue:

Tsr = Ts" x K, X K2 X Kz x... x Kt

donde CR es el precio de mercado; Ts" - precio estándar de la tierra; K, ... KII, - coeficientes utilizados para ajustar el precio estándar.

Los coeficientes los establecen expertos, si no existen coeficientes aprobados por agencias gubernamentales.

Método de correlación (transferencia) Consiste en determinar la relación entre el costo total del sitio desarrollado y el costo del terreno. Se ha establecido que existe una relación estable entre el costo del terreno y el costo de las estructuras erigidas en él.

Un tasador experto primero estima el costo total del terreno edificado, luego le resta el costo de los edificios y estructuras y obtiene el valor del terreno. Se pueden aplicar factores de proporción a los vecindarios evaluados para determinar la unidad de comparación o el valor del lote base para el área. Por ejemplo, según los expertos estadounidenses, la proporción de la tierra en el valor estimado de los inmuebles es del 30-40%. Método de productividad residual (residual).

A falta de datos sobre la venta de terrenos, la teoría recomienda utilizar la técnica residual para valorar los terrenos.

De acuerdo con la técnica residual, el valor de un terreno se determina mediante la fórmula:

donde VL es el valor estimado del terreno; NOI es el ingreso operativo neto que genera la propiedad; VB - costo de las mejoras; RL _ índice de capitalización del suelo; RB - índice de capitalización de mejora.

Mejora aquí significa todo lo que está indisolublemente ligado al terreno: edificios, estructuras, estructuras, espacios verdes, etc. .

Al valorar un inmueble se parte del supuesto de que el terreno se trata como una obra de construcción y no está sujeto a ningún tipo de desgaste distinto del económico. Como recurso limitado, la tierra tiende a aumentar su valor con el tiempo. Todo el desgaste se atribuye a las mejoras que hay sobre el terreno. De ello se deduce que la tierra es un activo inagotable (capital) que no requiere recapitalización (retorno del capital). En consecuencia, los ingresos de la tierra pueden capitalizarse a la tasa de rendimiento del capital V. Es decir, la tasa de capitalización de la tierra RL es igual a la tasa de rendimiento del capital V.

Método de desarrollo (desarrollo) de un terreno: se utiliza en el caso en que es necesario determinar el costo de un terreno adecuado para dividir en terrenos individuales separados. Estos casos son bastante comunes en la práctica de valoración rusa.

Las principales etapas de la evaluación mediante este método:

• 1. Determinación del tamaño y número de parcelas individuales.
• 2. Cálculo del coste de las parcelas urbanizadas mediante el método de venta comparable (determinando el importe de los ingresos).
• 3. Cálculo de los costos de desarrollo de parcelas y sus ventas, el cronograma de desarrollo para el período de ventas esperado y el monto de los ingresos por ventas de parcelas individuales.
• 4. Determinar la cantidad de flujo de caja restando todos los costos de desarrollo de sitios de los ingresos totales por las ventas de estos sitios.

Al realizar transacciones con terrenos, se pueden utilizar diferentes metodologías para evaluar el valor de mercado. Cada uno de ellos se caracteriza por unas características propias en función del objetivo final que se persiga. Veamos las diferencias entre enfoques efectivos para calcular el precio de mercado de la tierra.

Primero, definamos el concepto de valor de mercado. Este término implica el precio de venta máximo probable de las parcelas en las realidades competitivas existentes en el mercado ruso con buena información sobre las partes de la transacción (vendedor y comprador), y también sin la presencia de presión forzada por circunstancias de fuerza mayor desde el exterior.

La necesidad de tasación de tierras puede surgir para:

• Cálculo de importes de alquiler.
• Tributación de determinadas categorías de terrenos y bienes inmuebles sobre ellos.
• Determinación del importe del daño causado.
• Realización de transacciones de compra y venta.
• Cálculo de la indemnización por enajenación de tierras.

La aplicación práctica de métodos para evaluar el valor de mercado de la tierra requiere la siguiente información:

1. Datos registrales y título de la parcela.
2. Características económicas: usos permitidos, finalidad prevista, disponibilidad de infraestructura y conexiones de transporte.
3. Características físicas: ubicación, configuración, relieve, área (tamaño).
4. Información sobre la relación del terreno tasado con el entorno circundante.
5. Características de pago: condiciones de pago y financiación, posibilidad de cambios en el precio del contrato, circunstancias específicas de la transacción.

¿Qué métodos existen para determinar el precio de mercado?

Hay seis formas principales de evaluar el valor comercial de la tierra. Al mismo tiempo, no todos son los más populares y demandados, sino solo los 3 primeros. Consideremos las características de usar cada método por separado.

Métodos para evaluar el valor de mercado de las parcelas:

1. El método de comparación de ventas comparables es la forma más común de obtener datos reales sobre los precios actuales de mercado de la tierra. El proceso implica analizar el mercado existente, comparando datos sobre objetos para transacciones similares en el contexto de elementos y unidades homogéneos. En este caso, se tienen en cuenta todos los factores importantes que pueden afectar el nivel de precios. Por ejemplo, ésta es la ubicación y propiedad del sitio; presencia de comunicaciones, edificios, destrucción, inundaciones; alcance del trabajo de recuperación; factores ambientales, etc. Los costos del sitio no se estiman utilizando este método.
2. Método de correlación o transferencia (asignación): el método se utiliza para transacciones en parcelas con edificios construidos. Implica una evaluación inicial del costo de las estructuras existentes (edificios) y una evaluación secundaria del costo directo del sitio. Se revela la proporción entre el precio total y el precio neto del suelo. Al igual que en el primer método, para calcular el valor base se utilizan datos reales y actuales sobre el valor de mercado de objetos similares.
3. El método de alquiler o capitalización de ingresos: el método se utiliza para calcular el valor planificado de las áreas de alquiler e implica el procesamiento de datos sobre los montos de los pagos de alquiler (alquiler). El importe del alquiler esperado se determina en función de los ingresos por alquiler o del beneficio del uso económico del terreno. Para el cálculo se utiliza una fórmula que utiliza el indicador de capitalización (basado en las cifras del precio de alquiler y el coste de las parcelas) y los ingresos por alquiler. La influencia la ejercen factores como la ubicación y finalidad del terreno, superficie, infraestructura e intercambio de transporte, disponibilidad de comunicaciones, etc.
4. Método residual para un terreno: si no es posible obtener datos sobre los precios actuales de mercado para terrenos similares, se recomienda utilizar este método para determinar el costo real del terreno. El proceso calcula el valor residual de la productividad, el precio de las mejoras del sitio y los ingresos netos que se pueden obtener al realizar estas mejoras.
5. El método de construcción o desarrollo (desarrollo) de un sitio es un método que se utiliza de manera óptima cuando es necesario evaluar un terreno adecuado para dividirlo en áreas separadas y más pequeñas. En el proceso, se calcula el número y el tamaño de cada parcela individual, se evalúan los costos futuros y los ingresos por ventas esperados, se elabora un cronograma, se determina una tasa de descuento teniendo en cuenta los posibles riesgos y, al final, se determina el beneficio neto. . Para realizar los cálculos más precisos y obtener indicadores finales veraces, es necesario tener en cuenta todos los costos futuros, desde los preliminares (para evaluación, consultoría de expertos, obtención de diversos permisos, etc.) hasta los costos de limpieza del territorio, trabajos de ingeniería y construcción. , pagar impuestos, pagar salarios, etc.
6. Método de extracción o extracción: este método implica el análisis de bienes inmuebles mejorados. El coste del sitio y las mejoras realizadas se valoran por separado. En este caso, el precio total del terreno y los bienes inmuebles se divide entre el costo del objeto y el territorio.

Al elegir el método óptimo para calcular los precios de mercado para áreas de tierra de diversos propósitos, orígenes y tipos, es necesario primero analizar todos los métodos disponibles, teniendo en cuenta los términos adjuntos de la transacción y las características de la parcela que se vende/compra. Debe recordarse que la valoración catastral se utiliza para expresar el precio de la tierra en dinero, la llevan a cabo los órganos gubernamentales de forma masiva y se utiliza en el proceso de tributación de los objetos. También existe el concepto de valoración normativa, que determina el precio normativo de la tierra y se utiliza al donar, calcular el valor de las acciones, transferir por herencia, comprar o confiscar tierras y emitir préstamos garantizados.

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Prueba

Métodos para evaluar el valor de mercado de los terrenos.

1. Clasificación de métodos de valoración de terrenos.

valoración de la tierra

La valoración del suelo se divide en valoración catastral masiva de terrenos y valoración de mercado de un solo terreno.

El objetivo de la valoración catastral es la determinación simultánea del valor catastral de todos los terrenos dentro de los límites de las entidades administrativo-territoriales (regiones, distritos, ciudades, asentamientos, etc.) por zonas de valoración (grupos de valoración de suelos) a partir de un determinado fecha. El Código Fiscal de la Federación de Rusia establece que el valor catastral debe convertirse en la base para gravar la propiedad de la tierra.

El propósito de una valoración única es determinar el valor de mercado o cualquier otro valor de una sola parcela de tierra en la fecha de valoración por tasadores independientes de acuerdo con las normas y métodos de valoración aceptados.

La valoración catastral y unitaria de la tierra se realiza sobre la base de la aplicación integrada de tres enfoques: generador de ingresos, comparativo y basado en costos. En países con economías de mercado, los tres enfoques se utilizan siempre que sea posible al valorar la tierra.

El valor final del valor estimado del terreno se deriva de los resultados obtenidos mediante varios métodos. Al comparar estos datos, es aconsejable dar preferencia a estimaciones basadas en información más completa y fiable. Las discrepancias significativas en el valor de la tierra calculado por diferentes métodos indican errores en las estimaciones o un desequilibrio en el mercado de tierras.

En la teoría de la valoración inmobiliaria, se utilizan varios métodos unificados para determinar el valor del terreno. Son técnicas metodológicas generales y tecnologías de valoración que pueden aplicarse para valorar terrenos con cualquier tipo de uso de suelo. Las diferencias en su aplicación a la valoración de diferentes tipos de tierra radican en la forma en que se calculan los insumos, como los ingresos forestales o los ingresos agrícolas, así como en la elección de comparadores y factores que influyen en el valor de la tierra. La posibilidad y viabilidad de utilizar uno u otro método depende de los propósitos de la evaluación, el tipo de propiedad que se evalúa y la disponibilidad de datos iniciales. Un requisito previo para determinar el valor de mercado de la tierra por cualquier método es el uso de datos de mercado.

Las Recomendaciones metodológicas para evaluar el valor de las parcelas de tierra, aprobadas por el Ministerio de Propiedad de Rusia, adoptaron una clasificación de métodos para evaluar las parcelas de tierra, que en general corresponde a la clasificación y el contenido de los métodos de evaluación de tierras recomendados por las Normas Internacionales de Valoración. Las recomendaciones analizan los siguientes métodos de valoración de la tierra:

Método de comparación de ventas;

Método de distribución (corresponde al método de diversidad);

Método de extracción (corresponde al método de extracción);

Método de capitalización del alquiler del terreno (corresponde al método de capitalización del alquiler de un terreno baldío);

Método del resto para terrenos;

Método de uso previsto (corresponde al método de desarrollo del territorio).

El enfoque comparativo se basa en: el método de comparación de ventas, el método de asignación y el método de distribución. El enfoque de ingresos se basa en: el método de capitalización de ingresos, el método residual y el método de uso estimado. Los elementos del enfoque de costos en términos de calcular el costo de reproducción o reemplazo de mejoras a un terreno se utilizan en el método residual, el método de asignación y el método de distribución.

Las recomendaciones metodológicas para determinar el valor de mercado de los terrenos tienen carácter consultivo. Si en el informe de evaluación se utilizan otros métodos, es recomendable divulgar su contenido y justificar su uso.

Para evaluar el valor de la tierra, se pueden utilizar métodos de un enfoque, por ejemplo, el enfoque comparativo o de ingresos, así como métodos que representan una combinación de diferentes enfoques, con mayor frecuencia de ingresos y costos, comparativos y de costos. Esto se debe al hecho de que, como tal, no se utiliza el enfoque de costos al evaluar el valor de un terreno (con raras excepciones). Una explicación para este punto de vista se puede encontrar en la comprensión clásica del valor de un objeto valorado según el enfoque de costos como la suma de todos los costos asociados con la reproducción (recreación) del objeto valorado. Dado que la tierra es un recurso natural no creado por el hombre, sino un beneficio, entonces, desde el punto de vista de los costos humanos de crear tierra, este objeto no tiene valor, lo cual es incorrecto desde el punto de vista de la utilidad. y valor de la tierra.

El objeto de la valoración del suelo puede ser tanto terrenos libres de urbanización como terrenos (terrenos en sí) como parte de un único complejo inmobiliario o propiedad inmobiliaria. Una característica de la evaluación del valor de mercado de un terreno es que cualquier terreno se considera condicionalmente desocupado o no ocupado por edificios, estructuras, estructuras u otros objetos inmobiliarios que pueden no corresponder a su uso más efectivo. Es decir, si, tras analizar el NNEI, el tasador cree que el desarrollo actual del terreno es ineficaz, puede considerar este terreno como condicionalmente baldío (sin edificación).

Por lo tanto, las recomendaciones metodológicas indican que la mayoría de los seis métodos enumerados para evaluar terrenos se pueden utilizar tanto para la evaluación de terrenos ocupados por edificios, estructuras y (o) estructuras (en adelante, terrenos urbanizados), como para la evaluación de terrenos no ocupados por edificios, estructuras y (o) estructuras (en adelante, terrenos no urbanizables). La Tabla 1 a continuación analiza cada uno de los seis métodos principales para calcular el valor de la tierra, con las aplicaciones más comunes.

Tabla 1. Métodos utilizados para evaluar terrenos en la práctica de evaluación.

	Nombre	Descripción
	Método de comparación de ventas	Se puede utilizar para evaluar terrenos urbanizados y no urbanizados. sin construir Memoria Determinación del costo: El costo se determina ajustando el costo de parcelas similares.
	Método de selección	Aplicable solo para la evaluación de vertederos urbanizados. Determinación del costo: El valor del terreno se obtiene restando el costo de reposición o el costo de reproducir mejoras del valor de mercado de una sola propiedad (con terreno).
	Método de distribución	Aplicable solo para la evaluación de vertederos urbanizados. Determinación del costo: El valor del terreno se calcula multiplicando el valor de mercado de una sola propiedad (con terreno) por el valor más probable de la participación del terreno en el costo de una sola propiedad.
	Método de capitalización de la renta de la tierra (ingresos)	Se utiliza con mayor frecuencia para la evaluación. sin construir Memoria Determinación del costo: El cálculo se realiza dividiendo el alquiler del terreno correspondiente al primer período posterior a la fecha de evaluación por la tasa de capitalización determinada por el tasador.
	método del resto	Se utiliza para evaluar terrenos urbanizados y no urbanizados. Se utiliza con mayor frecuencia para la evaluación. construido Memoria Determinación del costo: El cálculo se realiza dividiendo los ingresos residuales del terreno (determinados restando los ingresos atribuibles únicamente a mejoras del TIN de una sola propiedad) por la tasa de capitalización del terreno.
	Método de uso previsto	Se utiliza para evaluar terrenos urbanizados y no urbanizados. Se utiliza con mayor frecuencia para la evaluación. sin construir Memoria, con perspectiva obligada de desarrollo inmediato o en un futuro próximo. Determinación del costo: El costo de la unidad de almacenamiento se calcula descontando todos los ingresos y gastos asociados con el uso previsto de la unidad de almacenamiento.

Sin embargo, en la práctica, es raro encontrar un terreno que pueda evaluarse utilizando todos los métodos posibles. Muy a menudo, se utilizan combinaciones estables de métodos que permiten una evaluación objetiva de un terreno en condiciones de información limitada para el cálculo. Básicamente, estas combinaciones dependen del propósito y los objetivos de la evaluación y de las características específicas del terreno que se está evaluando, principalmente de si hay edificios y/o estructuras en este terreno.

Entonces, por ejemplo, si un terreno urbanizado está sujeto a evaluación, lo más frecuente es que se utilice una combinación del método de asignación y el método residual para el terreno. Alternativamente, a este cálculo se le puede agregar un cálculo por el método de distribución; sin embargo, en la práctica, este método rara vez se usa debido a la dificultad de determinar la participación del terreno en el costo total de una propiedad inmobiliaria compleja.

Si, de acuerdo con la tarea de evaluación, es necesario determinar el valor de un terreno libre, no urbanizado y con perspectivas poco claras de mayor desarrollo, entonces se puede utilizar una combinación de métodos para comparar las ventas y capitalizar el alquiler del terreno. Sin embargo, en este caso, la principal dificultad en la aplicación será el cálculo correcto del alquiler del suelo.

Otra situación consiste en determinar el valor de un terreno que aún está libre, pero que se prevé urbanizar en un futuro muy próximo. En este caso, resulta obvio que es necesario aplicar el método de uso previsto que refleje con mayor precisión el valor de dicha tierra. En principio, también se pueden utilizar los métodos de asignación y resto de terrenos, pero en este caso aumenta aún más la importancia de la documentación inicial necesaria para la evaluación, sin la cual esta evaluación no será posible. Es decir, podemos decir que para evaluar esta situación, el cliente debe proporcionar planos completamente precisos y transparentes sobre el uso previsto del terreno en pronto, y los planos deben estar confirmados por documentos reales sobre el desarrollo del terreno. Por ejemplo, estos documentos pueden incluir: un permiso de construcción, documentos de título de un terreno, un plan de planificación urbana de un terreno, materiales contenidos en la documentación del proyecto, etc.

Al mismo tiempo, cabe señalar que consideramos los casos típicos y más comunes de la práctica de la evaluación, y las soluciones propuestas anteriormente no son inequívocamente correctas en todos los casos de evaluación. En última instancia, la elección de métodos específicos para evaluar un terreno en particular depende de muchas condiciones de evaluación: del propósito y propósito de la evaluación, de las características del objeto de evaluación en sí, de la presencia o ausencia de datos iniciales para la evaluación, el calidad de estos datos, etc. Y a menudo puede surgir una situación en la que un conjunto único de circunstancias requerirá un curso de acción diferente por parte del tasador.

Además, en la literatura educativa existen métodos adicionales para calcular el costo de los terrenos como: el método de costos de desarrollo, el método de costos de reproducción de infraestructura y el método de contratos de inversión estándar.

2. Método de comparación de ventas

La esencia del método es determinar el valor de un terreno comparando los precios de ventas recientes de terrenos comparables con el que se está valorando después de realizar ajustes para tener en cuenta las diferencias entre ellos.

Dado que no existen dos terrenos absolutamente idénticos en todos los aspectos, es necesario un ajuste correspondiente de los precios de venta de terrenos comparables, que puede ser positivo o negativo. Los precios ajustados de propiedades comparables nos permiten sacar una conclusión sobre el valor de mercado del terreno que se está evaluando.

De acuerdo con las Recomendaciones metodológicas para determinar el valor de mercado de los terrenos, aprobadas por Orden del Ministerio de Propiedad de la Federación de Rusia de 6 de marzo de 2002 No. 568-r, el uso del método de análisis comparativo de ventas (CAP) consiste de realizar secuencialmente las siguientes acciones:

1. Análisis del segmento relevante del mercado de suelo al que pertenece la parcela evaluada, identificación y selección de parcelas comparables (análogas) en transacciones recientes obtenidas de diversas fuentes.

2. Recopilar la información necesaria para cada sitio comparable e identificar elementos de comparación. Para el análisis, puede ser suficiente obtener datos completos sobre 3-5 terrenos similares.

Los elementos de comparación incluyen los factores de valor de la propiedad que se está tasando (factores cuyos cambios afectan el valor de mercado de la propiedad que se está tasando) y las características de las transacciones con terrenos que se han desarrollado en el mercado.

Los factores de costo más importantes tienden a ser:

Ubicación y entorno;

Finalidad, uso permitido, derechos de otras personas sobre el terreno;

Características físicas (relieve, zona, configuración, etc.);

Accesibilidad al transporte;

Infraestructura (presencia o proximidad de redes de servicios públicos y condiciones para conectarse a ellas, instalaciones de infraestructura social, etc.).

Las características de las transacciones de tierras incluyen, entre otras cosas:

Condiciones para financiar transacciones con terrenos (proporción de fondos propios y prestados, condiciones para la provisión de fondos prestados);

Condiciones de pago al realizar transacciones con terrenos (pago en efectivo, liquidación mediante letras, compensaciones, trueque, etc.);

Las circunstancias de la transacción con terrenos (si el terreno se presentó al mercado abierto en forma de oferta pública, afiliación del comprador y vendedor, venta en condiciones de quiebra, etc.);

Cambios en los precios de los terrenos para el período desde la fecha de celebración de una transacción con un análogo hasta la fecha de evaluación.

La naturaleza y el grado de las diferencias entre el terreno análogo y evaluado se establecen en el contexto de los elementos de comparación mediante la comparación directa de cada análogo con el objeto de evaluación. En este caso, se supone que la transacción objeto de valoración se realizará con base en las características de las transacciones con terrenos que se hayan desarrollado en el mercado.

3. Verificación de la confiabilidad de la información sobre transacciones con parcelas seleccionadas para comparación mediante:

Confirmación por una de las partes de la transacción o un agente;

Identificación de los términos de la transacción, su tipicidad, ausencia de vínculos estrechos entre las partes (matriz y filiales, familiares, personas dependientes), ausencia de circunstancias especiales, etc.

4. Hacer ajustes para tener en cuenta las diferencias entre el sitio que se está evaluando y cada sitio comparable. En consecuencia, se determina el precio de venta de cada una de las parcelas comparables si tuviera los mismos parámetros que la parcela evaluada.

Si el terreno objeto de tasación difiere de un terreno comparable, entonces se deberá ajustar el precio de este último para determinar a qué precio podría haberse vendido si tuviera las mismas características que el inmueble tasado. Al ajustar los precios de venta reales de propiedades comparables, se realizan ajustes al precio del terreno comparable. En este caso, es necesario responder a la pregunta: “¿A qué precio se vendería un terreno comparable si tuviera el mismo? características que la trama que se está valorando? Por ejemplo, cuando el terreno comparado sea inferior al terreno tasado, el precio real de venta del primero deberá incrementarse hasta el importe por el que se habría vendido si tuviera las características superiores del terreno tasado.

Al evaluar el terreno, se deben hacer ajustes para todas las características principales que tienen valor para los compradores: tamaño, ubicación, distancia de la ciudad y las carreteras, forma y profundidad del sitio, ubicación angular, tipo de suelo, topografía, condiciones económicas, etc.

Se utilizan las siguientes unidades de comparación:

1. Precio por hectárea: para grandes superficies con fines agrícolas, industriales o para la construcción de viviendas.

2. Precio por 1 m2 - en centros de negocios de ciudades, para oficinas, comercios, etc.

3. Precio por 1 metro frontal - para uso comercial de terrenos en ciudades. El costo de un lote es proporcional a la longitud del límite de la calle o carretera, y la profundidad estándar del lote representa una pequeña parte del costo.

4. Precio por lote: parcelas estándar en forma y tamaño en zonas residenciales, casas de campo, etc.

5. Precio por unidad de densidad: la relación entre el área de construcción y el área del terreno (PAR - piso, zona, relación). Las normas de zonificación suelen limitar el tamaño de un edificio a este factor. Por ejemplo, si el FAR es 3, entonces el área total de todos los pisos no debe ser más de 3 veces el área total del terreno. Esto significa que se puede construir un edificio de 3 pisos en toda la parcela, un edificio de 6 pisos en la mitad de la parcela y un edificio de 12 pisos en 0,25 parcelas.

Muy a menudo, en la práctica de evaluación se utilizan los dos primeros indicadores: 1 hectárea y 1 m2. El tercer indicador, 1 metro frontal, se utiliza raramente y sólo en las grandes ciudades. En cuanto a los indicadores cuarto y quinto, son los más extendidos en la práctica extranjera y no se utilizan en Rusia.

Los ajustes a los precios de venta de solares no urbanizables comparables se realizan en base a los siguientes elementos de comparación:

1. derechos de propiedad: gravados por contratos de arrendamiento con condiciones que no corresponden a las del mercado, falta de propiedad de la tierra, etc.;

2. condiciones de financiación: utilización de recursos crediticios en compras en condiciones que no corresponden a las condiciones del mercado, pagos a plazos, etc.;

3. condiciones de pago: transferencia bancaria, efectivo, letras, compensaciones, etc.;

4. condiciones de la transacción: condiciones atípicas de la transacción, por ejemplo, relaciones familiares entre el comprador y el vendedor, venta en condiciones de quiebra, etc.;

5. momento de concluir una transacción con un objeto similar;

6. ubicación y entorno;

7. restricciones legales y urbanísticas sobre el tipo de uso y urbanización del terreno;

8. características físicas: relieve, tamaño y forma del terreno;

9. servicios públicos accesibles (presencia o proximidad de redes de servicios públicos, condiciones para conectarse a ellas, etc.).

Las modificaciones de los precios de las parcelas comparables para los primeros cinco elementos de comparación se realizan de forma dependiente de forma secuencial, es decir: cada ajuste posterior se realiza con base en el resultado del anterior. Al mismo tiempo, la secuencia de ajustes, en nuestra opinión, es importante; los elementos de comparación más significativos son los primeros en ajustarse.

Los ajustes a los precios de las parcelas comparables para los elementos de comparación restantes se realizan de forma independiente de la siguiente manera:

1. la suma algebraica de las modificaciones se determina en términos absolutos o relativos (porcentajes);

2. Esta cantidad se utilizará para modificar el precio del análogo, obtenido tras realizar ajustes por los cinco primeros elementos de comparación.

Por lo tanto, utilizando un enfoque diferenciado para introducir modificaciones, podemos tener en cuenta las diferencias entre dos grupos principales de modificaciones: el primer grupo (5 modificaciones): modificaciones relacionadas con las condiciones de venta del objeto de comparación, el segundo grupo (4 enmiendas) - enmiendas que caracterizan las propiedades del terreno en sí, área del objeto de comparación.

Para determinar la cantidad de correcciones para parámetros individuales, se utilizan los siguientes métodos:

Comparación directa por pares de precios de análogos que difieren entre sí solo en un elemento de comparación y determinación, con base en la información así obtenida, de los ajustes para este elemento de comparación;

Comparación directa por pares de los ingresos de dos análogos, que difieren entre sí solo en un elemento de comparación y determinando, capitalizando la diferencia de ingresos, ajustes para este elemento de comparación;

Correlación: análisis de regresión de la conexión entre los cambios en el elemento de comparación y los cambios en los precios de los análogos (precios de las unidades de medida de los análogos) y determinación de la ecuación para la relación entre el valor del elemento de comparación y el valor de mercado de la tierra. trama;

Determinar los costos asociados con el cambio de las características de un elemento de comparación en el que el análogo difiere del objeto de evaluación;

Justificación pericial de los ajustes de precios de los análogos.

Como resultado de la determinación y la realización de ajustes, los precios de los análogos (unidades de medida de los análogos), por regla general, deben ser cercanos entre sí. En caso de diferencias significativas en los precios ajustados de los análogos, es aconsejable seleccionar otros análogos o elementos para comparar o revisar los valores de ajuste.

En conclusión, es necesario determinar el valor final del objeto de valoración calculando los coeficientes de ponderación y encontrando el valor medio ponderado del terreno mediante el método de comparación de ventas.

Al realizar ajustes, existe la posibilidad de que, por razones objetivas, no se hayan tenido en cuenta algunos factores de precios. Para determinar el coste medio ponderado de un terreno es necesario determinar el peso de los resultados obtenidos tras ajustar los precios de venta de terrenos análogos. El mayor peso se le da al terreno que, según sus parámetros, es el más cercano al sitio evaluado. El grado de cercanía puede determinarse por la cantidad de ajustes realizados en su precio. Se considera que cada ajuste se realiza con un error. En consecuencia, cuantos más ajustes se realicen en el precio de un análogo, menor será su peso en la formación del valor final del objeto de valoración.

Hay que tener en cuenta que el método de comparación de ventas da resultados insatisfactorios en condiciones de altas tasas de inflación, cuando falta información sobre las ventas en el mercado de objetos comparables o su baja confiabilidad, así como cuando hay cambios bruscos en las condiciones económicas. .

3. Método de distribución

Si las ventas de terrenos no urbanizables no son suficientes para utilizar el método de comparación, conviene recurrir a métodos indirectos y menos fiables, en particular el método de distribución, cuya aplicación exitosa requiere un análisis cuidadoso de la información original y cierta experiencia del tasador. .

El método de distribución se basa en determinar la relación entre el valor del terreno y el valor de las edificaciones construidas en él. Precio de venta de la propiedad se divide en dos partes- el coste de los edificios y el coste del terreno.

Para cada tipo de desarrollo territorial en una región particular, existe una proporción estable entre el costo del terreno y el costo de las estructuras.

Si no hay suficientes ventas de terrenos no desarrollados en un área, debe buscar un área comparable con ventas disponibles tanto de terrenos desarrollados como no desarrollados. Habiendo determinado la relación típica entre el costo del terreno y el costo total de la propiedad (participación del terreno), se pasa a analizar las ventas de terrenos similares en el área donde se realiza la tasación.

En consecuencia, a partir de esta relación podemos derivar la siguiente fórmula para calcular el costo de un terreno.

V L = L * V bienes raíces = (1 - B) * V bienes raíces

donde L es la participación del terreno en el valor de toda la propiedad;

B es la participación del edificio en el valor de toda la propiedad;

Para aplicar el método de distribución se deben cumplir una serie de condiciones:

Disponibilidad de información sobre la participación más probable de un terreno en el valor de mercado de una sola propiedad;

El método de distribución implica la siguiente secuencia de acciones:

Cálculo del valor de mercado del terreno evaluado multiplicando el valor de mercado de un solo objeto inmobiliario, que incluye el terreno evaluado, por el valor más probable de la participación del terreno en el valor de mercado de un solo inmueble objeto.

Sin embargo, el método presentado, que parece extremadamente simple para su aplicación práctica, enfrenta serias dificultades asociadas con el problema de establecer la proporción más probable. El hecho es que prácticamente no existen datos reales sobre las transacciones de tierras, por lo que no es posible calcular directamente los parámetros de mercado necesarios para los cálculos. Surge un círculo vicioso: por un lado, para determinar el valor de mercado de la tierra, es necesario conocer la participación más probable de la tierra en el valor de mercado de los bienes inmuebles, por otro lado, para determinar la participación mencionada , necesita conocer el valor de mercado del terreno. Por lo tanto, este método de determinar el valor de un terreno en la práctica puede implementarse con grandes dificultades, ya que para calcular directamente el valor de la parte mencionada, el valor del mercado de los terrenos y el valor de un solo Se requieren bienes inmuebles ubicados en ellos.

Se puede encontrar una salida a este ciclo si el valor de esta participación es estable en una variedad más amplia de tierras y propiedades diferentes que las zonas de evaluación en cuestión (un área dentro de la cual el valor de propiedades similares puede considerarse el mismo dentro de los límites de incertidumbre inherente al precio del inmueble situado en el solar). En este caso, la muestra de entrenamiento se forma sobre la base de datos estadísticos sobre transacciones conocidas con objetos que pueden estar ubicados en otra ubicación, y el cálculo de los valores de acciones más probables se puede realizar como parte de estudios más amplios que incluyen diferentes zonas geográficas.

Consideremos un ejemplo de cómo determinar el valor de un terreno utilizando el método de distribución (Tabla 2).

En un microdistrito urbano de la ciudad N con un antiguo edificio residencial, no se venden terrenos no urbanizables. Hay datos disponibles para otros tres microdistritos residenciales en una zona de precios comparable.

Tabla 2. Calcular el valor de un terreno mediante el método de distribución.

La participación del terreno en el costo total de un solo objeto es la relación entre el costo promedio del terreno y el costo total del área construida:

16,0: 80,0 = 0,200

20,0: 90,0 = 0,222

30,0: 120,0 = 0,250

Determinamos la relación típica entre el valor del terreno y el valor total de la propiedad.

(0,200 + 0,222 + 0,250) / 3 = 0,224 - proporción promedio aritmética de tierra

Costo del terreno = 200,0 H 0,224 = 44,8 mil rublos.

4. Método de aislamiento

Este método determina el valor de mercado de un terreno como la diferencia entre el valor de mercado de toda la propiedad, es decir, un terreno con mejoras y el costo de reposición de las mejoras menos su depreciación.

Disponibilidad de información sobre los precios de las transacciones con objetos inmobiliarios únicos, similares a un objeto inmobiliario único, que incluye el terreno que se está tasando. En ausencia de información sobre los precios de transacción, está permitido utilizar precios de oferta (demanda);

Adaptar las mejoras del suelo a su uso más eficiente.

V L = V bienes raíces - V B

donde V B es el costo de reproducción (reemplazo) del edificio;

V bienes raíces: el valor de toda la propiedad (bienes raíces).

El método implica la siguiente secuencia de acciones:

Determinación de los elementos mediante los cuales se compara un único objeto inmobiliario, incluido el terreno tasado, con objetos análogos;

Determinación para cada uno de los elementos de comparación de la naturaleza y grado de diferencias de cada análogo de un solo objeto inmobiliario, incluido el terreno que se evalúa;

Determinación para cada uno de los elementos de comparación de los ajustes de precios de los análogos, correspondientes a la naturaleza y grado de diferencias de cada análogo de un único objeto inmobiliario, que incluye el terreno objeto de evaluación;

Ajuste de cada uno de los elementos de comparación de precios de cada análogo, suavizando sus diferencias con respecto a un único objeto inmobiliario, que incluye el terreno objeto de evaluación;

Cálculo del valor de mercado de una sola propiedad, incluido el terreno tasado, mediante una generalización razonable de los precios ajustados de sus análogos;

Cálculo del costo de reposición o costo de reproducción de mejoras al terreno tasado;

Cálculo del valor de mercado del terreno tasado restando del valor de mercado de un solo objeto inmobiliario, incluido el terreno tasado, el costo de reposición o el costo de reproducción de mejoras al terreno.

El monto de los costos para crear mejoras en un terreno se puede determinar utilizando indicadores de costos agregados y (o) elementales.

Los indicadores de costos integrados incluyen tanto indicadores que caracterizan los parámetros del objeto en su conjunto: metros cuadrados, cúbicos, lineales como indicadores para complejos y tipos de trabajo.

Los indicadores de costos elementales incluyen precios y tarifas elementales utilizados para determinar el monto de los costos para crear mejoras.

Los indicadores de costos agregados y elementales calculados al nivel de precios fijado para una fecha específica (nivel de precios básico) se pueden recalcular al nivel de precios a partir de la fecha de valoración utilizando un sistema de índices actuales y previstos de cambios en los costos de construcción.

El cálculo del monto de los costos para crear mejoras utilizando indicadores de costos elementales también se puede realizar utilizando métodos de recursos y de índice de recursos. El método de recursos (índice de recursos) consiste en calcular en precios y tarifas actuales (pronósticos) todos los recursos (elementos de costo) necesarios para crear mejoras.

Al determinar el monto de los costos para crear mejoras en un terreno, se debe tener en cuenta beneficio del inversor- el importe de la recompensa más probable por invertir capital en la creación de mejoras. El beneficio del inversor se puede calcular como la diferencia entre el precio de venta y los costes de creación de objetos similares. El beneficio del inversor también se puede calcular como el rendimiento del capital de su inversión más probable con un nivel de riesgo similar. Al determinar costo de reposición o el coste de reproducción, se tiene en cuenta el importe del desgaste acumulado de las mejoras.

Desventajas del método de selección:

Puede dar una evaluación sesgada del costo de edificios y estructuras cuya antigüedad supera los 10 años, ya que con el tiempo la probabilidad de reproducir una propiedad obsoleta disminuye y aumenta la complejidad de calcular el desgaste acumulado;

En condiciones de alta inflación, es difícil calcular con precisión el costo de reproducción de edificios y estructuras.

5. Método de capitalización del alquiler del suelo

El método se utiliza para evaluar terrenos urbanizados y no urbanizados. La condición para aplicar el método es la posibilidad de obtener renta del terreno evaluado.

El método implica la siguiente secuencia de acciones:

Cálculo de la renta de la tierra creada por un terreno;

Determinación de la tasa de capitalización adecuada;

Si se conocen la cantidad de ingresos netos de la tierra (I L) y la tasa de capitalización del terreno (R L), entonces el valor de la tierra (V L) se puede determinar mediante la fórmula:

V L = I L / R L ,

I L - renta de la tierra (ingresos por alquiler de la tierra);

R L - tasa de capitalización de un terreno.

Capitalización de la renta de la tierra: determinación en la fecha de evaluación del valor de todos los valores futuros de la renta de la tierra que sean iguales entre sí o que cambien al mismo ritmo durante períodos de tiempo iguales, es decir, nuevo cálculo del flujo de ingresos futuros en el monto del valor actual de la tierra.

Dependiendo del propósito previsto del terreno, la renta del terreno (ingresos por alquiler) puede ser:

Ingresos por alquiler estimados para la valoración de tierras agrícolas y forestales;

Renta de la tierra (renta absoluta) para la valoración de tierras de asentamiento;

Parte de las rentas de un conjunto inmobiliario atribuible al suelo urbanizado.

El alquiler de la tierra se analiza con más detalle en el párrafo 1.3. sección II de este manual.

La tasa de capitalización es la tasa de rendimiento que un inversor quiere recibir sobre el dinero invertido. En primer lugar, se tienen en cuenta los riesgos asociados a la propiedad. Con esta tasa, se realiza una transición del valor de los ingresos netos actuales del terreno a su valor.

Cabe señalar que la tasa de capitalización se utiliza tanto para calcular el valor de un terreno baldío (método de capitalización del alquiler del terreno) como para calcular el valor de un terreno urbanizado (método de balance de tierras). Al mismo tiempo, los métodos para calcular estas tarifas diferirán, así como las tarifas resultantes, debido a los diferentes grados de riesgo de los terrenos baldíos y urbanizados.

Consideremos formas de calcular la tasa de capitalización de un terreno baldío.

Actualmente, existen cuatro enfoques para calcular la tasa de capitalización de la tierra, originalmente desarrollados en la práctica mundial para la capitalización de la renta de la tierra.

Primer acercamiento- consideración de un terreno como una forma de capital monetario y, en consecuencia, cálculo de la tasa de capitalización en función de las características del mercado monetario en la fecha de valoración. El criterio para la eficacia de la inversión de capital es el tipo de interés de las inversiones caracterizadas por un nivel de riesgo comparable. En la mayoría de los países desarrollados, las inversiones en tierras se consideran poco riesgosas y equivalen a los riesgos de invertir en valores gubernamentales.

Segundo enfoque- capitalización condicional basada en el índice establecido por el estado. Este método se utiliza ampliamente en muchos países para la valoración catastral de diversas categorías de tierras, principalmente agrícolas y forestales. Actualmente, este método se utiliza para la valoración catastral en Rusia. El valor catastral de 1 hectárea de tierra agrícola se calcula multiplicando los ingresos estimados por alquiler recibidos de la producción de cultivos agrícolas por 33 años, y de 1 hectárea de tierra forestal multiplicando los ingresos estimados por alquiler de la extracción de madera por 50 años. Sin embargo, este método no se utiliza ampliamente en la práctica de evaluación.

Tercer enfoque- cálculo de la tasa de capitalización mediante la construcción de un modelo acumulativo (total), que prevé un aumento de la tasa de rendimiento del capital libre de riesgo (base) por el monto de la prima de riesgo del terreno que se está evaluando. Al mismo tiempo, la principal diferencia entre calcular la tasa de capitalización de un terreno baldío y calcular la tasa de capitalización de toda la propiedad es que más a menudo al construir un modelo acumulativo, no se tiene en cuenta la tasa de rendimiento del capital (para más detalles, consulte el párrafo 6.5 de este manual).

Se cree que la tasa de capitalización de la tierra debe ser igual a la tasa de rendimiento de inversiones alternativas sin tener en cuenta la tasa de reposición de capital, para que la tierra no se "gaste", es decir, no pierda sus propiedades con el tiempo. y, en consecuencia, puede generar ingresos y crear valor en el tiempo. Por lo tanto, se supone que la tasa de capitalización de la tierra es igual a la tasa de descuento si corresponde a la tasa de rendimiento del capital establecida o a la rentabilidad de inversiones alternativas. Por tanto, la tasa de capitalización de un terreno baldío se reconoce igual a la tasa de descuento del mismo terreno. El método acumulativo para determinar la tasa de capitalización (descuento) consiste en agregar la compensación por los riesgos correspondientes a la tasa libre de riesgo. La tasa de descuento (r) se calcula de la siguiente manera:

r = r f + r 1 + r 2 + r 3,

r f - tasa de rendimiento libre de riesgo;

r 1 - prima por el riesgo de invertir en un terreno;

r 2 - prima por baja liquidez de un terreno;

r 3 - prima por gestión de inversiones.

Los principales tipos de riesgo que se tienen en cuenta en forma de primas pueden ser: el riesgo de invertir en el objeto evaluado, el riesgo de baja liquidez, el riesgo de gestión de inversiones.

Como tasa libre de riesgo la tasa de rendimiento del capital se acepta para las inversiones menos riesgosas, por ejemplo, la tasa de rendimiento de los depósitos de bancos de la más alta categoría de confiabilidad, por ejemplo, el Sberbank de Rusia, o la tasa de rendimiento al vencimiento de los valores gubernamentales, por ejemplo, sobre bonos de préstamos federales (OFZ) o eurobonos. Como tasa libre de riesgo, libre de riesgo país, se puede utilizar la tasa LIBOR, que suele servir como principal referencia para las transacciones internacionales. La tasa más comúnmente utilizada es el rendimiento al vencimiento de los títulos públicos. Los ajustes por posibles riesgos son necesarios, ya que las inversiones en terrenos tienen un cierto riesgo. En este caso se observa la regla.: Cuanto mayor sea el riesgo, mayor debe ser el ajuste de la tasa máxima. Los riesgos de invertir en suelo se dividen en dos tipos. El primero incluye riesgos sistemáticos y no sistemáticos, el segundo, estáticos y dinámicos.

En la Tabla 3 se presenta un ejemplo de cálculo de la prima por el riesgo de invertir en el objeto valorado (r 1).

Tabla 3. Un ejemplo de cálculo de la prima por el riesgo de invertir en terrenos.

Tipo y nombre del riesgo

Riesgo sistemático

Deterioro de la situación económica general

dinámica

Aumento del número de objetos en competencia.

dinámica

Cambios en la legislación federal o local.

dinámica

Riesgo no sistemático

Emergencias naturales y provocadas por el hombre.

estático

Desgaste acelerado del edificio.

estático

No recibir pagos de alquiler

dinámica

Gestión ineficaz

dinámica

Factores delictivos

dinámica

Controles financieros

dinámica

Ejecución incorrecta de contratos de arrendamiento.

dinámica

Número de observaciones

total ponderado

Número de factores

Ajuste por riesgo de inversión en bienes inmuebles, %

Ajuste de la tasa de capitalización por bajo riesgo de liquidez en el mercado de terrenos surge como resultado de posibles pérdidas durante la venta de un terreno y representa un ajuste por la exposición a largo plazo al vender un objeto. Para calcular esta modificación es necesario determinar el período de exposición típico en la fecha de valoración del terreno objeto de valoración. El ajuste por gestión de inversiones representa la gestión del inmueble y, dependiendo del objeto de inversión y de la calidad de su gestión, es del 1 al 3%. En la mayoría de los casos, se evalúa mediante el método experto.

La principal desventaja del método acumulativo de construir la tasa de capitalización (descuento) es el carácter subjetivo de la determinación de las primas de riesgo, que en su mayoría son fijadas por expertos. Por tanto, los valores de la tasa de capitalización (descuento) obtenidos mediante este método pueden resultar difíciles o incluso imposibles de justificar. Cuarto enfoque basado en el método de extracción de mercado (market squeeze), o análisis de ventas comparativas. Este método no requiere cálculos financieros complejos ni evaluaciones de expertos, pero es imposible sin información confiable sobre ventas de terrenos comparables. También se propone un método de cálculo similar para determinar la tasa de capitalización de una sola propiedad en el párrafo 3.2. Sección I “Valoración del valor de los objetos inmobiliarios”.

La tasa de capitalización se determina dividiendo el valor de la renta de la tierra (ingresos) de terrenos similares por su precio de venta. La esencia del método es comparar el terreno evaluado con análogos, teniendo en cuenta que propiedades inmobiliarias similares tienen tasas de capitalización iguales o similares. Lo principal es seleccionar áreas (objetos), análogos basados ​​​​en similitudes. Si las áreas de comparación son muy similares, los evaluados no tienen que hacer ajustes significativos a los indicadores. Consideremos un pequeño ejemplo metodológico para determinar las tasas de capitalización que se muestra en la Tabla 4.

Tabla 4. Determinación de la tasa de capitalización mediante el método de comparación de mercado.

	Indicadores	Sitios de comparación
	Precio de venta de la parcela, c.u.
	Utilidad neta, u.c.
	Tasa de capitalización, unidades
	Coeficiente de ponderación, acciones
	Valor del coeficiente ponderado
Promedio ponderado coeficiente	K = 16,8% (suma de indicadores en la línea 5)

Nota: El resultado de la línea 5 es el producto de las líneas 3 y 4. Los coeficientes de ponderación en la tabla reflejan el grado de similitud de los análogos con el sitio evaluado en términos de los principales factores de precios. Si las parcelas evaluadas y comparables son muy similares, la tasa de capitalización se puede determinar basándose en un análogo.

6. Método del resto

En general, el método residual se basa en el principio de productividad residual y NEI y permite determinar el valor de varios componentes de los ingresos inmobiliarios: intereses físicos, legales y financieros. La esencia del método es capitalizar el ingreso operativo neto relacionado con uno de los comparables, cuando se conoce el valor de los otros componentes (intereses).

Al aplicar el método residual para terrenos se debe conocer lo siguiente:

El costo de los edificios (estructuras) en un terreno determinado;

Ingresos operativos netos generados por terrenos y edificios (estructuras);

Tasas de capitalización de terrenos y edificios (estructuras);

Tasa de capitalización de un terreno.

Al mismo tiempo, los terrenos urbanizados deben considerarse y evaluarse como condicionalmente baldíos con su uso más efectivo.

El método restante implica la siguiente secuencia de acciones:

Cálculo del costo de reproducción o reposición de mejoras correspondientes al uso más eficiente del terreno tasado;

Cálculo de los ingresos operativos netos de una sola propiedad durante un período de tiempo determinado en función de las tarifas de alquiler del mercado;

Cálculo del ingreso operativo neto atribuible a mejoras durante un cierto período de tiempo como el producto del costo de reproducción o reemplazo de mejoras por la tasa de capitalización adecuada de los ingresos por mejoras;

Cálculo del monto del alquiler del terreno como la diferencia entre el ingreso operativo neto de una sola propiedad durante un período de tiempo determinado y el ingreso operativo neto atribuible a mejoras durante el período de tiempo correspondiente;

Cálculo del valor de mercado de un terreno mediante capitalización de la renta del terreno.

El ingreso operativo neto es igual a la diferencia entre el ingreso bruto real y los gastos operativos. En este caso, sólo se deducen de los ingresos brutos reales aquellos gastos de funcionamiento que, por regla general, corren a cargo del arrendador.

Los ingresos brutos reales son iguales a la diferencia entre los ingresos brutos potenciales y las pérdidas por locales inactivos y las pérdidas por impago del alquiler.

Los ingresos brutos potenciales son iguales a los ingresos que se pueden recibir al alquilar toda el área de una sola propiedad inmobiliaria en ausencia de pérdidas por impago del alquiler. Al evaluar un terreno, las tarifas de alquiler por el uso de una sola propiedad se calculan sobre la base de las tarifas de alquiler del mercado (las tarifas de alquiler más probables a las que la propiedad evaluada puede arrendarse en el mercado abierto en un entorno competitivo, cuando el las partes de la transacción actúan de manera razonable, tienen toda la información necesaria y la tarifa de alquiler no refleja circunstancias extraordinarias).

La definición de ingreso operativo neto de una sola propiedad se establece con más detalle en el párrafo 3.2. Sección I “Valoración del valor de los objetos inmobiliarios”.

Al evaluar el valor de los terrenos urbanizados, el cálculo utiliza directamente tasas de capitalización de 2 tipos: la tasa de capitalización de terrenos y la tasa de capitalización de mejoras, e indirectamente tiene en cuenta la tasa de capitalización de una sola propiedad.

La tasa de capitalización de mejoras se aplica bajo el método del suelo residual cuando es necesario asignar el ingreso operativo neto generado por una sola propiedad entre el ingreso del suelo y el ingreso del edificio. En este caso, del ingreso total que genera una sola propiedad, se resta el ingreso que convencionalmente se atribuye a los edificios y se calcula multiplicando su costo de reproducción (reposición) por la tasa de capitalización por mejoras.

En consecuencia, al implementar este método, existe la necesidad de dividir (distribuir) la tasa de capitalización de una sola propiedad en dos componentes: la tasa de capitalización de mejoras y la tasa de capitalización de terrenos.

Para calcular la tasa de capitalización de mejoras por distribución, se puede utilizar el algoritmo del método de distribución, en particular la Fórmula 3, y se debe conocer la proporción de terreno (o proporción de mejoras) en una sola propiedad.

R bienes raíces = R L * L + R B * B

R bienes raíces = R L * L + (R L ± ?) * B

R L = R bienes raíces ± ? *B

Para obtener más detalles sobre el cálculo de la tasa de capitalización de una sola propiedad, consulte la cláusula 3.2. Sección I “Valoración del valor de los objetos inmobiliarios”.

En cuanto a la tasa de capitalización de la tierra, sus métodos de cálculo se analizan en el párrafo 7.5. sección II de este manual. Tenga en cuenta que esta tasa suele ser menor que la tasa de capitalización de una sola propiedad por el monto de la tasa de rendimiento del capital recaudado en mejoras. Esto se explica por el hecho de que la necesidad de tener en cuenta la tasa de rendimiento del capital surge en los casos de evaluación de objetos desgastados, envejecidos y con una vida útil finita. Dado que el terreno es inagotable y no está sujeto a desgaste físico (una nota importante, solo en condiciones de explotación competente del terreno), no es necesario reservar dinero para su reproducción (reemplazo físico), por lo tanto, el No se tiene en cuenta la tasa de rendimiento del capital.

Por lo tanto, al evaluar un terreno urbanizado para calcular las tasas de capitalización requeridas, se puede utilizar la siguiente secuencia como una de las opciones (si se utiliza el método para determinar la tasa de capitalización para una sola propiedad, teniendo en cuenta el reembolso de los costos de capital ):

1. La tasa de descuento (tasa de rendimiento del capital) se determina para una sola propiedad.

2. Se determina la tasa de rendimiento del capital para mejoras.

3. La tasa de capitalización de una sola propiedad se determina dependiendo de la tasa de crecimiento o disminución del valor de los bienes inmuebles (fórmula 3.9. párrafo 3.2. sección I “Evaluación del valor de los objetos inmobiliarios”).

4. Se determina la proporción de terreno y mejoras en un solo inmueble.

5. Según la fórmula 9, se calcula la tasa de capitalización del terreno.

6. Según la fórmula 10, se calcula la tasa de capitalización de mejoras.

Consideremos un ejemplo de cálculo del valor de mercado de un terreno utilizando el método residual.

Un ejemplo de cálculo del valor de mercado de un terreno mediante el método residual.

Condición. El valor de mercado del edificio construido es de 2.680.000 dólares. La tasa de capitalización de una sola propiedad es 0,1753, la tasa de rendimiento del capital es 0,01. Los ingresos operativos netos por la operación del terreno con el edificio son 4.600.000 u.m. La cuota de mercado media de un terreno como parte de una sola propiedad inmobiliaria es de 0,6. La solución al problema se presenta en la Tabla 5.

Tabla 5. Un ejemplo de cálculo del costo de un terreno utilizando el método residual para el terreno.

	Nombre	Designación	Valor, u.c.	Nota
	Ingresos operativos netos
	Costo de las mejoras			Enfoque de costos para la valoración de bienes inmuebles (costo de reproducción o reposición)
	Tasa de capitalización de una sola propiedad			Enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces
	Tasa de rendimiento del capital			Enfoque de ingresos para la valoración de bienes raíces
	Participación de terreno en una sola propiedad inmobiliaria
	Proporción de mejoras en una sola propiedad			Valoración de terrenos (método de distribución)
	Tasa de capitalización del terreno.			R L = R bienes raíces ± ? *B 0,1753 + 0,01 * 0,4 = 0,1713
	Tasa de capitalización por mejoras			0,1713 + 0,01 = 0,1813
	Ingresos por mejoras			2 680 000 * 0,1813 = 518 518
	Ingresos de la tierra			4 600 000 - 518 518 = 4 081 482
	Valor de mercado de la tierra			4 081 482 / 0,1713 = 23 826 515

Nota: Al aplicar el método residual a la tierra, es posible obtener un valor de ingreso residual negativo atribuido a la tierra. Esto puede indicar que el edificio es una mejora excesiva para el sitio.

7. Método de uso previsto

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¡Hola! En este artículo hablaremos sobre la tasación del valor de un terreno.

Hoy aprenderás:

1. Qué afecta el valor de la tierra;
2. Cuándo puede ser necesaria una evaluación del sitio;
3. ¿Cuáles son las etapas del procedimiento de valoración de terrenos?

No es de extrañar que el terreno como tipo de inmueble resulte tan atractivo para los inversores: sus valores se mantienen sin cambios en todo momento. Los valores, pero no el precio, simplemente eso cambia. Lo que determina las fluctuaciones de precios y cómo se valora la tierra está en nuestro material.

Composición de tierras de la Federación de Rusia por categoría.

El costo del terreno depende en gran medida de la categoría a la que pertenece. Al tener cierta afiliación, adquiere los derechos legales que se prescriben para todas las demás tierras de este grupo. Pero el precio dentro de una misma categoría puede variar, dependiendo del destino previsto del terreno.
El Código de Tierras tiene un llamado clasificador, que enumera los tipos de actividades permitidas por categoría de tierra. La categoría del terreno debe especificarse en el pasaporte catastral.

Por ejemplo, para terrenos agrícolas se permitirán actividades como apicultura, piscicultura, viveros, floricultura y otras. Pero en ese terreno es imposible construir, por ejemplo, un edificio de apartamentos.

	Explicaciones
Tierra agrícola	Estas tierras se encuentran fuera de los límites de las zonas pobladas. Diseñado para la producción, almacenamiento y procesamiento de productos agrícolas, cría de animales domésticos. Ejemplo: campos de trigo, ascensores, granjas avícolas.
Tierras de asentamientos	Diseñado para la construcción y desarrollo de ciudades y otros municipios. Ejemplo: zonas residenciales, terrenos para edificios de oficinas.
Tierras de propósito especial	Destinado a actividades relacionadas con la industria, energía, defensa, transporte, televisión y radiodifusión. Ejemplo: terrenos en los que se encuentran fábricas, depósitos de carruajes, torres de televisión.
Tierras de áreas especialmente protegidas.	Tierras valiosas, por sus características históricas, culturales o sanitarias. Ejemplo: reservas naturales, jardines botánicos
Tierras del fondo forestal	Terreno para silvicultura
Tierras del fondo de agua	Todas las zonas con aguas superficiales, incluidas las ocupadas por estructuras hidráulicas.
Tierras de reserva	Tierras no cedidas a personas jurídicas o naturales. Están en reserva en propiedad municipal o estatal.

¿En qué situaciones es necesaria la evaluación de la tierra?

El terreno se considera uno de los bienes inmuebles más líquidos, es decir, a menudo existe la necesidad y la oportunidad de presentarlo en términos monetarios.

Estos podrían ser los siguientes casos principales:

• Al comprar o vender una parcela o un solo inmueble (terreno con objetos ubicados en él);
• Al traspasar una parcela en alquiler;
• Si necesita determinar el costo inicial de un terreno específico para licitar;
• Proporcionar documentos al tribunal en relación con el divorcio de los cónyuges y la división de tierras;
• Al registrar una herencia;
• Obtener un préstamo garantizado por un terreno;
• Si la tierra se aporta como activo a las empresas;
• Al revisar la tasación del valor catastral de un terreno con el fin de reducir el monto del impuesto territorial;
• Al implementar proyectos de inversión y construcción;
• Evaluación para la presentación de documentos en el marco de las normas internacionales de información financiera.

Factores que influyen en el coste del suelo.

Las características más importantes que determinan la demanda y, en consecuencia, el costo de un sitio son:

1. Características del sitio en sí.

• Área, relieve, configuración, paisaje;
• Datos sobre trabajos de ingeniería y topografía en el sitio, si los hubiere;
• Finalidad, uso permitido del sitio;
• Datos de mejora. Qué edificios, estructuras e instalaciones de infraestructura se encuentran dentro del propio sitio. Qué materiales se utilizaron;
• Información sobre el estado del terreno (construido, despejado, con plantaciones, etc.).

1. Descripción del entorno.

• Ubicación de fácil acceso, posibilidad de acceso directo al propio sitio, calidad del firme de la carretera;
• Nivel de contaminación acústica;
• paisajismo;
• Uso de áreas vecinas (áreas activas o abandonadas);
• Proximidad a líneas de transporte;
• Infraestructura. Lejanía de las comunicaciones (electricidad, gas, suministro de agua y otras) y condiciones para conectarse a ellas, instalaciones de infraestructura social (escuelas, hospitales, oficinas, comercios);
• Posible impacto negativo de factores naturales (inundaciones por crecidas de ríos, zona sísmica).

¿Es necesario recurrir a los servicios de un tasador independiente?

En Internet se pueden encontrar multitud de páginas web de empresas que se dedican profesionalmente a la valoración inmobiliaria. Los precios varían desde un par de miles hasta varios miles de rublos, dependiendo de la complejidad del trabajo.

Surge una pregunta legítima: ¿vale la pena pagar dinero si usted mismo puede realizar una evaluación, guiado por los consejos de los sitios de Internet?

Supongamos que está vendiendo un terreno y solicita un precio que usted mismo formó mentalmente al ver ofertas similares en Avito. Nadie puede impedirle ser propietario de su propiedad si hay un comprador dispuesto a pagar ese precio.

Pero hay una serie de situaciones en las que el vendedor obligado póngase en contacto con un tasador independiente. Están prescritos en los Códigos Civil y de Tierras, así como en la Ley Federal de Actividades de Valoración.

Por ejemplo, se requiere una evaluación independiente en los siguientes casos:

• Privatización de tierras que anteriormente eran propiedad del Estado;
• Para la valoración catastral de terrenos (utilizados para calcular los impuestos a la propiedad);
• Compra de terrenos por parte del Estado al propietario;
• Aportación de terrenos al capital autorizado;
• Utilizar la tierra como garantía;
• Valoración de terrenos como propiedad de una empresa en quiebra;
• Si las partes no están de acuerdo al dividir la tierra en herencia, durante el divorcio;
• Determinar el precio de venta inicial en la subasta;
• Cuando el terreno se recibe gratuitamente para reflejarlo en la contabilidad.

En todos estos casos, la obligación de invitar a un experto se explica por la lógica: una evaluación independiente es difícil o sería deliberadamente sesgada, lo que conduciría a un fraude en el mercado del suelo.

Por qué deberías contactar con un tasador independiente

Supongamos que su caso no entra dentro del trabajo obligatorio del tasador. Y, sin embargo, decides confiar este trabajo a un profesional. Esta solución sólo tiene un inconveniente para usted: gastará dinero.

Ventajas:

• El tasador tiene educación y experiencia altamente especializadas en este campo y hará este trabajo mejor que usted, sin importar cuán competente sea usted;
• El experto aborda el asunto de manera integral: analiza el mercado, todos los documentos proporcionados, realiza cálculos utilizando varios métodos; como resultado, el valor declarado por el tasador será lo más cercano posible al real;
• El informe de evaluación de terrenos se redacta en total conformidad con la legislación de la Federación de Rusia sobre evaluación. Este es un documento oficial encuadernado con un sello, que se acepta en los tribunales; tiene fuerza legal absoluta;
• Ahorrarás tiempo. No es necesario que se devane los sesos sobre el precio que debe fijar para el sitio. Y presentar un informe de tasación oficial a un comprador potencial eliminará las últimas dudas sobre el precio y le presentará como una persona minuciosa;
• A menudo, las empresas de valoración ofrecen consultas gratuitas sobre temas de interés. Por ejemplo, aconsejan qué operaciones con el suelo pueden incrementar su valor real.

Por supuesto, todo lo anterior es válido sólo para empresas confiables que han estado operando en este mercado durante mucho tiempo y valoran su reputación.

Métodos para evaluar el valor de un terreno.

Existe una lista de métodos aprobados a nivel estatal que se utilizan para evaluar la tierra. Cada método requiere una perspectiva diferente y la elección del método puede depender de los objetivos que se persiguen, el tipo de terreno o los datos iniciales disponibles. Cualquier método pertenece a uno de tres enfoques: costo, comparativo o ingreso.

Enumeramos los métodos más básicos y explicamos su aplicación.

Método	Explicaciones
Método de comparación de ventas	Es necesario disponer de información sobre el precio de las transacciones para zonas similares. Si dicha información no está disponible, se utilizan los precios de oferta o de oferta. Se están considerando varios sitios similares con características similares. Se estudia su grado y componentes de diferencia con los evaluados. Se realizan ajustes de precios para diferentes componentes. Los precios finales se resumen.
método de costo	Se utiliza si el sitio es único en sus características y no tiene análogos, o si no hay demanda por parte de los consumidores. Se mide el tamaño de las inversiones para mejoras
Distribución	Correlaciona el precio del terreno en sí y los objetos que se encuentran en él.
Normativo	Se aplica si el propietario obtiene un préstamo para el terreno o el terreno es embargado a favor del estado.
Método de uso previsto	La evaluación se basa en los ingresos potenciales que generará el sitio, por ejemplo, en caso de su venta o uso económico. Para ello se tienen en cuenta los costes necesarios para garantizar que el uso del territorio sea lo más eficiente posible.
Método de capitalización del alquiler del terreno	Se calculan los ingresos potenciales que el terreno puede generar si se alquila en las condiciones actuales del mercado.
Método de subdivisión	El método se utiliza si en el futuro el terreno se dividirá para diferentes usos.

Rara vez se utiliza un solo método. La mayoría de las veces se utilizan en combinación para obtener la información más confiable. Si los métodos dieron resultados significativamente diferentes entre sí, esto indica inexactitud de los cálculos o inestabilidad del mercado de tierras.

El procedimiento para evaluar el valor de un terreno antes de la venta.

La venta de terrenos requiere que el propietario averigüe su valor de mercado. Dado que este valor cambia con el tiempo, la valoración debe realizarse a partir de una fecha determinada.

Por ejemplo, el precio de un terreno puede cambiar si antes estaba ubicado en las afueras de la ciudad, pero después de unos años la ciudad creció mucho y el territorio comenzó a ubicarse en una de las zonas centrales.

Al realizar un estudio, un tasador profesional pasa por las siguientes etapas:

1. Declaración del problema. Aquí es importante tener en cuenta la fecha en la que se realiza la evaluación, así como los principales parámetros mediante los cuales se realizará esta evaluación.
2. Recopilación, verificación y análisis de datos.. Se recopilan todos los documentos necesarios, se analiza toda la información relacionada tanto con el objeto en sí como con los vecinos.
3. Análisis del uso más efectivo del sitio.. Se determina cuál es la mejor manera de utilizar el sitio, y esto no sólo debe ser económicamente atractivo, sino también físicamente viable. Esta etapa existe porque el mercado está interesado en maximizar el uso de los recursos, lo que determinará el precio ofrecido.

El uso actual del sitio no siempre coincide con el más rentable. Luego se calculan los costos probables de demoler los edificios existentes.

1. Evaluación del valor de mercado terreno utilizando varios métodos. Por ley, el tasador debe utilizar tres enfoques: costo, comparativo e ingresos. Y puede elegir los métodos dentro de cada enfoque de forma independiente según su experiencia. Los tres resultados obtenidos como resultado de este análisis sirven de base para calcular la cifra final expresada en rublos. Encontrarlo es el objetivo final de todo el evento.
2. Informe de evaluación. Dicho informe debe realizarse por escrito y presentarse de acuerdo con las leyes y pautas de evaluación federales.

Al cabo de seis meses, el informe pierde su fuerza jurídica.

Lista de documentos para evaluación.

Al solicitar servicios de evaluación, los especialistas solicitan los documentos necesarios para su trabajo.

La mayoría de las veces esta lista se ve así:

• Un documento que acredite su identidad (pasaporte);
• Documento de título (por ejemplo, donación, privatización, certificado de herencia);
• Plano catastral o geodésico (dibujo detallado de la zona indicando muchas de sus características);
• Categoría del sitio;
• Uso permitido;
• Datos sobre los servicios públicos instalados en el sitio (cables eléctricos, tuberías, etc.);
• Datos sobre la presencia de gravámenes (garantías, obligaciones de deuda);
• Documentos sobre el monto del impuesto territorial recaudado (si están disponibles);
• Contrato de arrendamiento de territorio (si lo hubiera).

Dos historias de alto perfil relacionadas con la valoración de la tierra en Rusia

La primera historia épica sobre la valoración de la tierra está asociada con la venta de un enorme territorio que hasta 1867 perteneció a Rusia: Alaska, el moderno cuadragésimo noveno estado de los Estados Unidos. Los asesores de Alejandro II insistieron en la venta de estas tierras remotas, deshabitadas y difíciles de proteger, que en ese momento no podían presumir de nada especial excepto pieles.

Tras negociaciones con el Gobierno del presidente Johnson, Rusia valoró todo el territorio de Alaska, más de un millón y medio de kilómetros cuadrados, en sólo doscientos millones de dólares modernos.

A modo de comparación: En aquella época, sólo el edificio de tres plantas del tribunal de distrito de Nueva York le costó al municipio una suma considerable.

Cabe preguntarse cómo habría cambiado el precio de venta de Alaska si los tasadores de la época hubieran tenido conocimiento de las ricas vetas de oro que se descubrieron en esas zonas dos décadas después de la firma del acuerdo de compraventa. Fueron esos lugares los que se convirtieron en el centro de la famosa fiebre del oro y atrajeron a miles de mineros de oro.

La segunda historia está separada de la primera por más de un siglo y, a pesar de su menor escala, entusiasmó al público de nuestro país durante mucho tiempo. Después de que la ciudad de Sochi fuera anunciada como capital de los Juegos Olímpicos de Invierno de 2014, surgió la cuestión de elegir un lugar para la construcción de instalaciones olímpicas en la zona costera. Y lo encontraron: las tierras bajas de Imeritinskaya, y no un páramo, sino una zona poblada con casas, en su mayoría privadas.

Para las necesidades de los Juegos Olímpicos, el Estado tuvo que comprar este territorio a todos los propietarios. ¿Pero a qué precio? Todo un equipo de tasadores de terrenos trabajó para determinar el valor de cada propiedad, y el trabajo de tasación finalizó en 2008. Los precios oscilaban entre un millón y medio y dos millones y medio por cada cien metros cuadrados de terreno.

En 2009, el gobierno exigió a los tasadores que cambiaran su estrategia de trabajo. Se afirmó que al valorar las tierras se tuvieron en cuenta precios "especulativos", es decir, inflados artificialmente, en lugar de precios "justos" de mercado. Como resultado de un nuevo examen del tema, a la gente se le ofrecieron alrededor de trescientos mil rublos por los mismos cien mil rublos. Una caída tan pronunciada de los precios provocó el descontento de los propietarios y un acalorado debate público.

Estas historias sirven para ilustrar que no existen criterios objetivos inviolables en la valoración de la tierra y que circunstancias descubiertas inesperadamente y previamente desconocidas pueden afectar significativamente el precio de la tierra.

El procedimiento para evaluar el valor de mercado de un terreno incluye los siguientes pasos:

1) planteamiento del problema;
2) recopilación, verificación y análisis de información;
3) análisis del uso más efectivo del terreno;
4) cálculo del valor de mercado de un terreno basado en tres enfoques de valoración y coordinación de los resultados obtenidos;
5) elaboración de un informe de evaluación.

Declaración del problema. En esta etapa, el tasador establece los siguientes parámetros de valoración:
- finalidad de la evaluación;
- finalidad de la evaluación;
fecha de valoración (la fecha en la que se determina el valor del terreno, por regla general, no debe ser posterior a la fecha de su última inspección por parte del tasador);
- normas de valoración según las cuales se determina el valor;
- régimen jurídico y volumen de derechos tasados ​​sobre el terreno. Al evaluar un terreno, es necesario definir claramente las siguientes características que caracterizan el régimen legal de su uso:
- categoría de terrenos dentro de cuyos límites se encuentra el terreno (para terrenos urbanos también el tipo de zona territorial-económica: residencial, pública y comercial, industrial, infraestructura de ingeniería y transporte, instalaciones recreativas, agrícolas, militares, etc.) ;
- uso permitido del terreno;
- forma de propiedad;
- número catastral;
- servidumbres y restricciones a los derechos de propiedad sobre un terreno;
- presencia de edificios.

Recopilación, verificación y análisis de información. Los datos utilizados para la evaluación se pueden dividir en generales y específicos. La recopilación de datos generales implica el análisis de información que caracteriza los factores naturales, económicos, sociales y otros que afectan el valor de mercado de un terreno dentro del área de su ubicación.

La recopilación de datos especiales implica el análisis de información detallada relacionada con el objeto que se está evaluando. Estos datos se utilizan en el informe de tasación para caracterizar el tema de tasación, el potencial de su ubicación, analizar la situación en la región con una descripción del estado del mercado inmobiliario y de tierras, seleccionar métodos de tasación, etc. Al recopilar y analizar información, se presta especial atención a las siguientes seis secciones.

1. Descripción legal y datos registrales:
a) acuerdo de transferencia de título;
b) documentos que describen los límites del sitio y certifican
su área;
c) información sobre el propietario o inquilino;
d) características de las servidumbres;
e) reglas de zonificación y uso funcional;
f) requisitos de planificación urbana para el uso del suelo (normas de planificación urbana, requisitos de las normas y reglas estatales de planificación urbana, etc.);
g) diversos tipos de restricciones: legislativas, administrativas, sanitario-ecológicas y recreativas, de servicios públicos, restricciones en el suministro de calor, suministro de agua, suministro de gas y suministro de electricidad, comunicaciones, alcantarillado y otras relacionadas con la capacidad de las redes e infraestructuras de ingeniería existentes cuando están conectadas. a ellos.

2. Características físicas del terreno.
Una descripción del tamaño y la forma de una parcela de terreno incluye sus dimensiones, fachada, ancho y profundidad, y cualquier ventaja o desventaja asociada con las características físicas. El tasador describe la parcela y analiza cómo su forma y tamaño afectan el valor de la propiedad. . Se presta especial atención a las características que son inusuales para el área donde se ubica el sitio. La influencia del tamaño y la forma del sitio que se evalúa varía según su uso probable. Por ejemplo, un terreno con una forma inusual puede ser adecuado para una casa de vacaciones, pero no para algunas actividades comerciales o industriales.

A menudo, un sitio es más grande o más pequeño que sus vecinos, lo que tiene un impacto en el costo y se considera en el análisis de mejor uso. La utilidad funcional de un sitio a menudo está relacionada con el tamaño óptimo y la relación frontal-profundidad. El límite de frente es el lado de una propiedad, medido en metros, que da a una calle, ferrocarril, río o cualquier otro accidente geográfico reconocido por el mercado.

Las características físicas típicas de un terreno incluyen:
a) tamaño (área);
b) forma (configuración);
c) topografía (relieve);
d) paisaje;
e) condiciones geológicas y de ingeniería para el desarrollo, resultados de los trabajos de ingeniería y estudios (si los hubiera);
f) estado del sitio (no urbanizado, desbrozado, hay plantaciones, etc.).
3. Descripción de mejoras: Edificios, estructuras, estructuras, instalaciones de infraestructura de ingeniería ubicadas dentro del terreno, incluidas las características estructurales y de planificación espacial (material de paredes, techos, edad, estado, etc.).
4. Características del lugar y entorno:
a) uso de áreas adyacentes (viviendas, edificios administrativos, comerciales, industriales, etc.);
b) orientación de mejoras, presencia de edificaciones en áreas adyacentes;
c) la presencia de calles, callejones, rutas de transporte público;
d) la posibilidad de acceso directo al sitio, la calidad y estado de las vías;
e) proximidad e intensidad del tráfico, nivel de ruido;
f) la presencia de espacios verdes (tipo, antigüedad, condición);
g) estado del medio ambiente;
h) impacto negativo de los efectos naturales, ambientales y sociales.
factores.

5. Análisis de factores económicos:
a) precios de terrenos vecinos;
b) la presencia de servicios públicos (subterráneos y aéreos) o la posibilidad de su instalación, el monto de los costos para su creación;
c) datos sobre ventas de terrenos similares;
d) datos sobre el costo de alquilar terrenos;
e) datos sobre los costos de nueva construcción o mejora de la instalación para su uso efectivo (para la finalización de la construcción y su funcionamiento normal);
f) datos sobre ingresos y costos por el uso de la instalación;
g) etapa del ciclo de vida del terreno evaluado: en explotación, temporalmente fuera de explotación, terrenos en preparación para su venta o cesión.

6. Factores especiales derivados de la ubicación del terreno.
El tasador incluirá con el informe un mapa de la zona que muestre el sitio y su ubicación, así como fotografías del terreno y sus mejoras.

A Análisis del uso más eficiente del suelo.. El valor de mercado de un terreno se determina en función de su uso más eficiente, es decir, aquel uso de un terreno que sea físicamente posible, cumpla con los requisitos legales, esté económicamente justificado, financieramente viable y como resultado del cual el valor estimado del terreno será máximo.
El mejor uso puede no ser el uso actual del terreno. En este caso, es posible reutilizar el uso del sitio o demoler mejoras existentes sin causar ningún daño al medio ambiente.

Cálculo del valor de mercado. basándose en tres enfoques de evaluación -costos, comparativo, ingresos- y coordinación de los resultados obtenidos. De conformidad con la Ley de Actividades de Valoración, al realizar una evaluación, el tasador utiliza (o justifica la negativa a utilizar) enfoques de evaluación de costos, comparativos y de ingresos. Él determina (selecciona) de forma independiente dentro de cada enfoque de evaluación métodos de evaluación específicos para su uso. Esto tiene en cuenta el volumen y la confiabilidad de la información de mercado disponible para el uso de un método particular.
Cada uno de los enfoques utilizados puede conducir a diferentes valores del valor del terreno. Un análisis comparativo más detallado nos permite sopesar el grado de conformidad de cada uno de los métodos utilizados dentro de los tres enfoques con el sistema de criterios introducido por el tasador y derivar el valor final del terreno. El valor final del valor de mercado del terreno debe expresarse en rublos como un valor único, a menos que se disponga lo contrario en el acuerdo de valoración (por ejemplo, calculando un rango de valores).

Elaboración del informe de evaluación. Los resultados de la evaluación deberán documentarse en un informe de evaluación escrito. Los principales requisitos para el contenido del informe sobre la valoración del valor de mercado de un terreno se establecen en los siguientes documentos:
1. Ley Federal de 29 de julio de 1998 No. 135-FZ "Sobre las actividades de valoración en la Federación de Rusia".
2. Recomendaciones metodológicas para determinar el valor de mercado de los terrenos, aprobadas por orden del Ministerio de Propiedad de Rusia de 6 de marzo de 2002 No. 568-r.
3. Recomendaciones metodológicas para determinar el valor de mercado del derecho a arrendar terrenos, aprobadas por Orden del Ministerio de Propiedad de Rusia de 10 de abril de 2003 No. 1102-r.
Los requisitos generales para el informe de evaluación también se establecen en las normas de evaluación federales, en particular en FSO-3.